“직접 장사하겠다”던 건물주가 나중에 번복하면 책임에서 벗어날 수 있는가에 대한 핵심은, 임대인이 신규 임차인을 거절한 순간 이미 권리금 회수 방해 행위가 성립했는지 여부에 있다. 울산지방법원 2024나12866 판결은 이 점을 명확히 했다. 사례를 보면 임대인 B씨가 계약 종료 약 5개월 전부터 “건물을 직접 사용할 예정이니 갱신하지 않는다”는 취지로 거절했고, 임차인 A씨는 새로운 임차인 C씨를 구해 권리금 계약을 논의하며 신규 임대차 체결을 요청했다. 그러나 B씨는 “다른 사람과는 계약하지 않겠다”며 거절을 고수했고 결국 권리금 계약은 무산됐다. 며칠 뒤 B씨가 입장을 바꿔 계약 의사를 철회하고 임대료를 5% 인상해 갱신하겠다고 하더라도 이미 회수 기회는 사라진 상태였다. 그로 인해 A씨는 임대인을 상대로 손해배상을 청구했다.
법원은 임대인이 ‘직접 사용’이라는 이유로 신규 임차인을 거절한 행위가 임차인의 권리금 회수 방해에 해당한다고 판단했다. 특히 직접 사용 계획은 정당한 거절 사유가 아니라고 보았고, 이후 입장을 바꾼 번복만으로 이미 발생한 손해가 사라지지 않는다고 결론지었다. 임대인의 권리금 회수 방해 책임은 인정되었고, 임차인에게 일부 손해배상을 해야 한다고 판단했다.
이번 판결의 의미는 임대인이 마음이 바뀌었다고 단정적으로 벗어나려 해도 책임에서 벗어나지 못한다는 점이다. 특히 단호한 거절 의사와 함께 실제 권리금 계약이 무산된다면 책임 가능성이 높아진다. 나중에 철회했다고 해서 이미 발생한 손해가 사라지지 않는다는 점이 강조된다. 사고의 핵심은 ‘나중에 철회했는가’가 아니라 ‘그 거절로 권리금 회수 기회가 사라졌는가’이다.
권리금 분쟁에서 무엇보다 증거 확보가 중요하다. 임대인이 신규 임차인을 거절했다면 통화 녹음, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용증명, 이메일 등 기록을 남겨두는 것이 권리금 회수 기회를 입증하는 핵심 자료가 된다. 반대로 임대인 입장도 신중해야 한다. 권리금 회수 기회 보호는 상가임대차법이 강하게 보호하기 때문이다. 막연한 거절이나 감정적 판단은 손해배상 책임으로 이어질 수 있다. 결론은 임대인이 신규 임차인을 한 번이라도 명확히 거절해 권리금 계약이 무산됐다면, 이후 입장을 바꿔도 손해배상 책임은 남을 수 있다는 점이다. 한 줄 정리는 임대인이 신규 임차인을 명확히 거절해 권리금 계약이 무산됐다면, 이후 입장을 바꿔도 책임이 남을 수 있다는 것이다.
