상가 임대차계약서에서 자주 만나게 되는 “임차인은 계약 종료 시 목적물을 준공 당시 상태로 원상복구하여 반환한다”는 조항은 표면적으로 강력해 보이지만, 실제 법원 판단은 단순하지 않다. 원상복구의 기본 원칙은 임차를 시작했을 당시의 상태로 되돌려 놓는 의무로 해석되며, 임의로 설치한 시설이나 변경 부분은 복구 대상이 될 수 있어도 시간이 흘러 생긴 마모나 노후까지 모두 부담하는 것은 아니다. 예를 들어 일반적인 사용으로 생긴 바닥 마모나 벽지 변색은 임차인 책임으로 반드시 보기는 어렵다.
다만 “신축 당시 상태로 복구”나 “준공도면대로 원상복구” 같은 특약은 일반적인 범위보다 훨씬 불리한 의무를 부과할 수 있다. 법원은 이러한 특약을 기계적으로 인정하지 않고, 구체적인 입증과 계약 경위를 중시한다. 핵심 쟁점은 실제로 합의가 그 수준까지 이행되었는지, “준공 당시 상태”가 구체적으로 무엇을 의미하는지, 임대인이 기준을 명확히 제시할 수 있는지, 통상적인 마모까지 임차인이 부담하기로 한 것이었는지 등 문구 하나만으로 결론이 나지 않는다는 점이다.
실무적으로도 임대인의 청구가 제한된 사례가 다수다. 예를 들어 “사무실 상태로 복구”라는 문구가 있어도 건물 자체가 사무실로 사용된 적이 없고 구체적 상태가 명확하지 않으면 임차인의 의무를 축소 인정하는 경우가 있다. 반대로 장기간 동일한 방식의 거래와 임대료 감면 등의 사정이 있으면 의무가 넓게 인정되기도 한다. 결국 문구 자체보다 실제 합의 내용과 입증이 결정적이다.
분쟁을 줄이려면 구체적 정리가 필수다. 최소한 준공도면, 입점 당시 사진, 시설물 체크리스트, 통상손모 포함 여부, 감가상각 반영 방식, 교체 대상 항목 명시 등과 같은 자료가 함께 정리되어야 한다. 또한 새 제품으로 교체한다는 식의 기준은 시간 경과에 따른 감가상각 문제와 충돌할 수 있어 정산 방식까지 함께 정하는 것이 바람직하다. 임차인 입장에서는 계약 체결 전에 “준공 당시 상태”가 구체적으로 무엇인지 확인해야 하며, 막연한 표현으로 남겨두면 퇴거 시점에 복구 범위를 둘러싼 해석 차이가 커질 수 있다. 결국 원상복구 분쟁은 계약 경위와 현장 상태, 합의 내용, 입증 자료를 종합해 판단되는 영역으로, 계약 단계부터 범위를 최대한 구체화하는 것이 가장 중요한 예방법이다.
원문 링크 : “준공도면대로 원상복구” 특약, 어디까지 유효할까
