상가 매도청구소송, 감정 통해서 금액 최대한 인정 받으려면

매도청구소송은 조합이 상가 조합원을 상대로 제기하는 소송으로, 분양가격 협의가 이루어지지 않아 분양신청이 이루어지지 않을 때 조합이 청산금을 지급하는 대신 상가 소유권을 취득하는 것을 목적으로 한다. 근거 규정은 도시 및 주거환경정비법 제64조에 있다. 이 소송에서 가장 중요한 쟁점은 법원이 지정한 감정평가사가 실시하는 감정평가의 결과다. 감정결과가 곧 청산금의 기준이 되므로, 피고 측의 적극적 대응이 결과에 큰 차이를 만든다.

피고 측은 감정평가가 이루어지기 전에 자료를 제시하고 의견을 내는 것이 바람직하다. 수동적으로 기다리면 감정결과가 불리하게 나올 위험이 크다. 구체적으로는 첫째, 비적절한 비교대상을 지적하고 강남권 신축 대단지 상가의 분양가와 실거래가를 비교 대상으로 삼아야 한다. 둘째, 개별요인 자료를 정리해 본인 상가의 장점들을 구체적으로 제시해야 한다. 주출입구 동선, 코너 위치, 도로 접면, 층효용 등의 요소를 체계적으로 정리한다. 셋째, 상권 활성화 자료를 확보해 디퍼아 입주 이후 형성된 유동인구, 주변 상가 임대료 수준, 향후 발전가능성을 보여주는 자료를 준비한다. 넷째, 감정평가서가 나오면 비교표준지 선정의 적절성, 개별요인 보정률의 합리성, 시점수정의 정확성을 면밀히 검토하고 필요 시 보완감정이나 재감정을 신청한다.

실제 사례로는 감정결과를 바꿔본 경험이 존재한다. 수용재결과 관련해 비교표준지의 부적절성을 다투고 추가 자료를 제출해 보완감정을 받았으며, 최종 청산금이 처음 감정가보다 상승하는 결과를 얻은 바 있다. 포인트는 간단하다. 감정인이 알아서 잘 평가해주기를 기다리기보다 적극적으로 자료와 의견을 제출하는 자세가 필요하다.

지금부터 미리 준비해 두면 좋은 것들이 있다. 아직 소송이 시작되지 않은 단계에서도 주변 부동산 중개사무소를 방문해 디퍼아 주변 상가의 실거래 분위기, 호가, 임대료 수준 등의 살아있는 시장 데이터를 수집해 두는 것이 좋다. 이 자료가 훗날 감정가를 정하는데 큰 도움으로 작용할 것이다.