임대차계약해지 통보를 하는 방법

안녕하세요, 법률사무소 명건 '임대차119' 임대차연구소장 황규현입니다. 주거의 경우 2기 차임이 연체되거나, 상가의 경우 3기 차임이 연체되면 임대인은 임대차계약 해지통보를 준비하게 됩니다.

일반적으로 임대인은 임대차계약의 해지통보는 반드시 내용증명으로 해야 효력이 발생한다고 이해하고 있으나, 그렇지 않습니다. 우리 민법(제111조 제1항)은 '도달주의'를 채택하고 있는데, 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다는 주의입니다.

즉, 해지의 의사표시가 상대방에게 도달만하면 되므로, 내용증명이 아닌 문자, 카톡, 전화로도 해지통보의 효력을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 내용증명을 임차인이 수취하지 않거나, 내용증명이 도달되기 전 임차인이 미납된 차임을 모두 변제해버린다면 내용증명이 도달되어도, 연체된 차임을 먼저 지급하였음을 이유로 해지의 효력이 발생되지 않습니다.

따라서, 임대차계약 해지에 대한 법률적 주도권을 가져오기 위해서는 해지에 이르는 차임연체에 이...