월세 받는 사장님 필독! 5월 주택임대소득 신고 안 하면 건강보험료 폭탄 맞습니다

주택 임대 수입이 있는 경우 2026년에는 과세 대상 여부와 간주임대료 이자율, 건강보험 피부양자 자격 관리 등 체크 포인트가 크게 늘어 있다. 1주택자라도 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택의 월세 수입은 과세 대상이고, 2주택자는 모든 월세 수입에 대해 세금을 내야 한다. 3주택 이상 보유 시에는 월세뿐 아니라 보증금 합계가 3억원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료를 계산해 소득에 포함한다. 간주임대료 계산에서 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.1%로, 보증금에서 3억원을 뺀 나머지 금액의 60%에 대해 이자 수익을 올려 합산한다. 소형주택은 주택 수에서 제외될 수 있어 과세 대상 파악에 반영해야 한다.

건강보험 피부양자 자격 유지가 가장 큰 리스크로 작용한다. 직장 다니는 자녀의 피부양자 등록 여부의 소득 요건을 엄격히 지키고, 사업자 등록 여부에 따라 달라진다. 사업자 등록 임대소득이 1원이라도 발생하면 피부양자 자격이 박탈될 수 있으며, 미등록 임대업자는 연간 임대 소득이 500만 원을 초과할 때 자격이 상실된다. 미등록은 총수입금액으로 보면 필요경비 50%와 기본공제 200만 원을 적용받아 소득을 0원으로 만들 수 있는 경우도 있어 주의가 필요하다. 등록 임대업자는 필요경비율과 기본공제가 더 높아 연간 수입이 1,000만 원까지는 소득이 0원으로 인정될 수 있다.

분리과세와 종합과세 중 선택은 절세에 큰 영향을 준다. 임대 수입이 2,000만 원 이하인 경우 14%의 분리과세를 적용하거나 다른 소득과 합산하는 종합과세 중 유리한 쪽을 고르면 된다. 다른 종합소득이 많으면 분리과세가 이롭고, 다른 소득이 거의 없다면 낮은 구간인 종합과세가 오히려 유리할 수 있다. 다만 분리과세를 선택하면 건강보험공단에 파악되는 소득 금액이 달라질 수 있어 두 가지 방향을 함께 검토하는 전략이 필요하다.

자주 묻는 질문으로는 공동명의 임대 소득의 신고 방식, 전세만 준 경우의 신고 여부 등이 있다. 공동명의는 지분 비율로 소득을 나누고 각자 분리과세를 선택하면 절세와 건강보험료 관리에 유리할 수 있다. 전세만 주고 있는 경우에도 부부합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료를 계산해 신고해야 한다. 2주택 이하이면서 전세만 준 경우에는 수입이 없으므로 신고 의무가 없다.

마지막으로 주택 임대 소득은 신고하지 않았을 때 돌아오는 건강보험료 가산세 리스크가 매우 크다. 5월이 가기 전 본인의 주택 수와 수입 금액을 정확히 진단하고, 필요한 경우 간단한 상담으로 현재 상황에 맞는 절세 방향을 확인하는 것이 바람직하다.