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꼬마빌딩 투자 이유와 투자시 주의해야할 점

꼬마빌딩 동향 꼬마빌딩은 통상 5층 이하규모 및 5050억 원 이하의 소형빌딩입니다. 꼬마빌딩은 오피스나 상가로 상용되는 경우가 많으며, 일반 주택, 아파트보다 대출이 많이 나와 투자자들의 수요가 끊이지 않다고 합니다. 특히 도심지 유망상권에 위치한 꼬마빌딩의 경우에는 대기수요가 많으나 공급이 없어 거래가 없다고 하네요. 하지만 대출 비중이 높은 수익형 부동산에 특징처럼 금리인상 등으로 위기가 오면 투자에 큰 손실을 입을 위험이 있습니다. 고로, 꼬마빌딩에 투자할 때는 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다. (동향은 언제든지 바뀔 수 있으므로, 현재 상황을 정확히 알려주는 데이터를 찾으셔야 합니다!) 꼬마빌딩에 투자하는 이유 1. 꼬마 빌딩은 부동산의 특성상 갖고만 있어도 가치가 상승되며, 철거 후 ..

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대출 규제를 완화하는 이유와 대출 용어 정리(DSR을 DTI로)

역전세, 전세사기, 고금리 등과 같은 이유로 서민의 안정적인 주거에 악영향이 있다고 판단되면, 정부는 부동산 정책을 세우곤 하죠. 그중 하나로 대출 규제가 있습니다. 보통 부동산 높은 집값을 안정화시키는 대출 규제는 LTV, DTI, DSR의 대상 범위를 축소하거나, 한도 비율 등을 낮춥니다. 반대로, 활성화 대책으로 실행하는 대출 규제는 주택구입 자금 및 전세 자금을 정부가 보증하여 지원해 주거나, 대출에 필요한 금리 인하, LTV 및 DTI 규제를 완화하죠. 이번 글에서는 DSR과 DTI에 대해서 알아볼 것입니다. 추가로 임대사업자 대출에 필요한 RTI도 알아보도록 할게요. DSR과 DTI의 차이 DSR(총부채원리금상환비율)이란? DSR = 모든 대출(자동차 대출, 신용대출, 주택담보대출 등 대출 전..

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나대지 400평 건물 가격 평가: 사업성 분석과 전략적 접근 방법

오산세교2 신도시에 LH 땅이 몇 개 나왔는데요. 토지는 상가나 주차장 용지로 사용가능합니다. 토지 평당가가 약 968~994만원 정도로 공고를 했네요. 해당 토지와 유사한 가정을 통해 건물의 사업수지를 뽑아보도록 하겠습니다. 1) 토지 : 400평 2) 토지평단가 : 1000만원 3) 토지매매가 : 40억 4) 용적률 : 240% 5) 건폐율 : 60% 6) 높이제한 : 4층 위 개요를 가지고 우리가 흔히 볼 수 있는 4층 건물을 짓도록 할게요. 토지면적만으로 건물 공사비와 총지출 비용 추정하기 먼저 건물 비용부터 뽑아보겠습니다. 토지 400평 x 용적률 240% = 960평입니다. 지하층은 없다고 생각하고, 평당 공사비 600만원 정도 잡도록 할게요. 연면적 960평 x 평당 공사비 600만원 = 5..

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고금리가 부동산 가격을 낮추는 이유

부동산에 투자하시는 분들이라면 금리라는 단어에 익숙하실 텐데요. 왜 금리가 부동산에 영향을 미치는지, 뉴스에서 잠깐 지나가는 느낌이 아니라 실전처럼 느끼도록 자세히 알아보도록 할게요. 금리란? 금리는 사전상의 의미로 원금에 지급되는 기간당 이자를 비율로 나타내는 것입니다. 이자율이라고도 하죠. 금리가 높다라고 하는 것은 이자율이 높은 것이고, 보통 1년 기준으로 언급됩니다. 이것을 조금 더 쉽게 얘기하면, 금리는 돈의 가격입니다. 금리가 올라간 것은 돈의 가격이 비싸졌다는 것입니다. A가 B에게 100만원(돈)을 빌려갔는데, 금리가 올라가 돈이 비싸진다면, A는 B에게 100만원보다 금리가 올라간 만큼을 더 줘야 합니다. 금리가 3%라면 103만원을 줘야 하는 거죠. 금리는 어떻게 결정될까? 모든 시장이..

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대한민국 부동산 강남 땅값이 제일 비싸진 이유와 역사

서울시 강남구는 대한민국에서 가장 비싼 땅입니다. 왜 강남은 비쌀까요? 우선 땅 값이 비싸지는 일반적인 이유에 대해서 알아보도록 할게요. 땅 값이 비싸지는 이유 1. 고도의 경제 중심지(일자리) 경제 중심지에는 기업들의 본사들과 금융기관들이 집중되어 있습니다. 일자리가 많다는 것이죠. 그래서 경제 활동과 상업적인 활동이 활발하게 이루어질 수 있습니다. 이러한 경제적 중심지의 위치는 수요를 높여 부동산 가치를 상승시키는 요인 중 하나입니다. 2. 교통 접근성 지하철 노선과 버스 노선이 잘 연결되어 있고, 도로망도 발달되어야 합니다. 교통이 잘 되어 있으면 주민 또는 회사를 다니는 직장인들에게 편리한 이동 수단을 제공하고, 주변 지역과의 접근성을 높여 부동산 가치를 높이는 영향을 미칩니다. 3. 우수한 교육..

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아파트 공급이 부족하다는데 사실일까?

요즘 들어갈 집이 없다고 하는 뉴스들을 보셨을까요? 서울만 봐도 아파트가 이렇게나 많은데 왜 들어갈 집이 없다고 하는 걸까요? 데이터로 알아보겠습니다. 주택 통계 알아보는 방법 3가지 1. 국토교통부 통계누리 국토교통부 사이트 → 하단에 통계누리 클릭 → 제공현황 통계에서 확인하실 수 있습니다. 2. 한국주택협회 한국주택협회 → 정보마당 → 주택통계정보에서 확인 가능해요. 3. KOSIS 국가통계포털 KOSIS → 상단의 국내통계 → 주제별 통계 → 주거 또는 건설 클릭. 주택공급의 선행지표 : 착공실적, 건설수주액, 인허가실적 위 사이트들을 참고해서 데이터를 비교해보도록하겠습니다. 먼저, 착공 물량부터 확인해 볼게요. 국토교통부 자료에 따르면 23년 4월 누계 신축 아파트 착공 물량이 43%가량 떨어졌..

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로또 아파트 줍줍하는 방법

2023년 6월 26일 흑석리버파크자이가 핫합니다. 최소 5억이 차이가 난다고 해서 로또 아파트라고 하는데요. 왜 이 물건이 로또 아파트라고 불리는지 알아보도록 할게요! 계약취소후재공급/무순위 청약이란? 흑석리버파크자이는 계약취소 주택 1 가구와 무순위 청약 1 가구로 총 2 가구에 대한 청약이 진행되었습니다. 여기서 계약취소주택이란 '계약취소후재공급'으로, 불법전매, 공급질서 교란자의 주택을 회수하여 재공급하는 방식이고, 무순위 청약은 입주자모집공고 후에 미분양, 미계약이 갑자기 발생할 경우 다시 재공급하는 방법입니다. 무순위에 청약하는 이유는? 무순위가 인기있는 이유는 청약 기준이 까다롭지 않고, 무순위 청약시기와 현재 매매가의 차이가 발생하기 때문에 벌 수 있는 이득을 눈으로 확인이 가능해서입니다...

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설계에 필요한 서울시 오피스 주차장 설치기준은 어떻게 될까?

오피스 개발사업을 진행할 때 필요한 주차장 설치기준을 알아보도록 하겠습니다. 주차장 설치기준은 주차장법에 따르면 되고, 지차체 별로 조례가 있으니 조례를 반드시 확인하셔야 합니다. 이번 글에서는 서울시 오피스(업무시설) 기준을 알아볼게요. 우선 서울시 주차장 설치 및 관리조례에 들어갑니다. 별표 2~3 보시면 부설주차장의 설치에 대한 내용들이 있어요. 우리는 오피스에 대해서 알아보기로 하였으니 업무시설 쪽만 찾아볼게요. 일반업무시설은 위 사진처럼 시설면적 100 당 1대로 되어있네요. 시설면적은 뭘까요? 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 말하며, 시설물 안의 주차를 위한 시설의 바닥면적은 제외한다고 되어있습니다. 오피스가 3층까지 있고, 1층을 주차장으로 쓴다면 1층 면적은 빠지는 것이죠...

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임대료로 부동산 가격(가치) 추정하는 방법

임대료만으로 건물의 가치를 추정할 수 있다는 거 아시나요? 물론 산출된 값이 그 건물의 정확한 가격이라고 말할 순 없지만, 건물이 비싸구나 또는 저렴하구나라고 정도는 파악할 수 있습니다. 이번 글에서는 임대료로 건물 가치를 추정해보도록 하겠습니다! 우선 우리가 매수하려고 하는 X 빌딩의 개요를 아래처럼 가정할게요. 1단계, 비교 사례를 구해서 전용면적당 임대료 구하기 우선 임대료로 건물가치를 추정하기 위해서는 주변 임대료가 얼마인지 구해야겠죠? 부동산 사이트를 활용해 현재 또는 가까운 시기에 거래된, 비슷한 규모와 용도를 가진 건물의 임대가와 보증금 사례들을 찾습니다. 많으면 많을수록 좋겠죠. 저는 아래의 3개의 사례로 설명해 보도록 하겠습니다. 위 3가지 사례는 지하2층 ~ 지상5층 정도되는 규모의 건..

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책임준공형 관리토지신탁, 기초부터 알아보기

책임준공형 관리형 토지신탁이라고 들어보셨을까요? 부동산 개발업무를 하시는 분이라면 꼭 알아야 하는 부분인데요. 신탁사를 굳이 끼는 이유는 분양자들의 위험을 방지하기 위해서입니다. 예전 신탁사 없이 시행사가 분양할 때는 문제가 많았다고 하네요. 분양금액을 시행사 대표 마음대로 사용하고.. 그러니 신탁의 필요성이 더욱 중요해졌죠. 그럼 신탁사는 왜 안전할까요? 분양 물건의 분양금액이 신탁 계좌의 명의로 들어가기 때문입니다. 신탁 명의의 통장은 신탁이 입출금을 관리하기 때문에 시행사 대표 마음대로 다른 곳에 사용할 수가 없죠. 또, 전문적인 지식을 가진 사람들이 자금의 사용용도를 관리하기 때문에 분양계약자 입장에서는 확실히 완공된 건물을 받을 수 있습니다. 그렇기에 우리는 신탁사와 계약을 맺는 것이죠. 관리형..

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강남 꼬마빌딩 등기부등본과 건축물대장로 임대가 추정하기

저희가 분석할 빌딩의 모습입니다. 신축건물이라 디자인이 이쁘네요. 1. 건축물 개요 - 건축물대장으로 확인 건축물대장부터 보겠습니다. 위치는 강남구 논현동이고, 대지평수는 65평, 전체연면적은 221평입니다. 층수는 지하 2층부터 지상 5층까지입니다. 지역은 2종일반주거지역이네요. 건물의 주용도는 2종근린생활시설로 되어있습니다. 2종근생으로는 사무소 건축이 가능하죠. 단, 층수 등의 제한이 있어, 해당 조건에 맞춰 건물을 지을 수 있습니다. 2. 서울시의 건폐율과 용적률, 높이제한 서울시 도시계획 조례에 따라 2종일반주거지역은 60% 이하이므로, 건폐율 59.37%로 건물이 지어졌습니다. 또, 용적률은 200% 이하이므로, 199.81%로 건물이 지어졌네요. 해당 건물은 서울시 건축 조례에 따라 일조권 ..

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부동산 수입을 통한 현금흐름 분석 방법 - 수익금 산출방법

안녕하세요, 부동산 투자에 관심 있는 여러분들! 오늘은 부동산 수입을 통한 현금흐름 분석 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 현금흐름 분석은 부동산 투자의 핵심적인 요소 중 하나로, 투자의 수익성과 안정성을 평가하는 데 도움을 줍니다. 이제 예시와 함께 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 예를 들어, A 씨는 상가를 구매하여 임대 수입을 얻고자 합니다. 상가 구매 비용은 10억 원이고, 월 임대료는 500만 원입니다. A 씨는 다음과 같이 현금흐름을 분석합니다. 1. 초기 투자 비용: 구매 비용 10억 원 (계약금 2억 원, 대출금 8억원) 2. 연간 임대 수익: 월 임대료 500만 원 → 연간 임대 수익 500만 원 x 12개월 = 6000만 원 3. 운영 비용: 관리비 30만 원, 수리비 20만 원, ..

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부동산 감정가액에 사용되는 산출 방법 - 거래사례비교법

부동산 감정평가는 잠재적인 구매자나 판매자에게 공정한 시장 가치를 제공하기 위해 중요한 요소입니다. 우리는 감정평가사가 아니지만 이들의 방법을 이용할 수 있죠. 이제 부동산 감정평가에서 사용되는 거래 사례 비교법에 대해 알아보겠습니다. 거래 사례 비교법은 아래와 같은 단계를 따라 그 가치를 추정할 수 있습니다. 거래 사례 비교 방법 1. 특성 물건 선택: 비교할 거래 사례의 특성을 선택합니다. 크기, 위치, 시설, 상태, 건축 연도 등의 특성을 고려해야 합니다. 2. 거래 사례 수집: 비슷한 특성을 가진 거래 사례를 수집합니다. 부동산 중개업체, 인터넷 부동산 플랫폼, 지역 신문 등을 통해 거래 사례를 찾을 수 있습니다. 3. 거래 사례 분석: 수집한 거래 사례를 분석합니다. 각 거래 사례의 가격, 특성..

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부동산 환원율: 투자 수익을 평가하는 핵심 지표

부동산 투자는 많은 사람들에게 수익을 창출하는 매력적인 옵션입니다. 그러나 부동산 시장에서 투자하려는 사람들은 투자의 수익성을 정확히 평가하고자 합니다. 이때 사용되는 중요한 지표 중 하나가 '부동산 환원율'입니다. 부동산 환원율은 투자한 자본액 대비 투자 수익을 계산하여 투자 성과를 평가하는 도구로 사용됩니다. 이번 글에서는 부동산 환원율의 개념과 중요성에 대해 알아보겠습니다. 부동산 환원율이란? 부동산 환원율은 투자한 부동산에 대한 수익을 나타내는 지표입니다. 일반적으로 부동산 환원율은 연간 순소득(연간 임대료나 임대수익)을 투자한 자본액으로 나눈 값으로 계산됩니다. 이를 통해 투자자는 해당 부동산 투자의 수익성을 객관적으로 평가할 수 있습니다. 환원율이 높을수록 투자 수익이 높다고 볼 수 있습니다...

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부동산 투자의 핵심, 가능총소득(PGI) 알아보기

부동산 투자는 많은 사람들이 안정적인 수익을 창출할 수 있는 기회로 간주됩니다. 이번 글에서는 부동산 투자에 중요한 역할을 하는 요소 중 하나인 '가능총소득(PGI)'에 대해 자세히 알아보겠습니다. 가능총소득은 부동산 투자의 수익성을 평가하고 예측하는 데에 도움을 주는 지표로, 이해하고 활용하는 것이 중요합니다. 가능총소득(PGI)이란? 가능총소득은 PGI의 약자로 Potential Gross Income입니다. Potential은 잠재적인, Gross는 총, 합계, Income은 수익을 의미해서 잠재적인 총소득을 의미합니다. 이는 부동산 투자로 얻을 수 있는 임대 수익의 예측치를 의미합니다. 조금 더 자세히 보자면 대상 부동산을 임대를 내놓았을 때, 공실 없이 모두 입주되었을 경우 얻을 수 있는 1년 ..

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아파트 분양가가 계속해서 오르는 이유는?

최근 들어 평당 분양가가 많이 올라 서울에 평당 분양가 3000만 원 아래가 드물다는 뉴스가 많이 보이고 있죠. (정순우 기자님 뉴스 참고) 공사비가 많이 증가해서 분양가가 증가했기 때문인데요. 공사비가 증가하면 분양가가 오르는 것은 누구나 아는 이유지만, 조금 더 세부적으로 알아보도록 할게요. 분양가 얼마나 상승했을까? 2023년 5월 공고된 서울 서대문구 가재울뉴타운 'DMC가재울아이파크' 분양가는 전용면적 59 기준 7억 7030만 원~8억 8280만 원입니다. 평당가 3426만 원 정도로, 2017년에 분양된 가재울 에코자이의 분양가는 전용면적 59 기준 5억 1500만 원으로 평당가 2070만 원입니다. 분양가가 65%가량 상승하였습니다. DMC가재울아이파크 래미안루센티아 가재울 에코자이 분..

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부동산 가치를 평가하는 방법 : 원가법

부동산 원가법이라고 들어보셨을까요? 전문적 용어라서 부동산에 관심이 없으신 분들은 잘 모르실 듯한데, 이번 글에서는 원가법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 우선 부동산 원가법은 부동산의 가치를 결정하는 데 사용되는 중요한 개념으로, 이 방법은 부동산의 구성 요소에 대한 비용과 시장 조건을 고려하여 부동산의 현재 가치를 산정하는 데 필요합니다. 현재 가치를 구해서 이 가격이 비싼지, 저렴한지를 파악할 수 있는 것이죠. 조금 더 자세히 알아보겠습니다. 원가법은 누가, 언제, 어디에 사용하는 걸까? 부동산 원가법은 주로 부동산 투자, 개발 및 평가에 사용됩니다. 1) 부동산 투자 평가: 부동산 투자자들은 원가법을 사용하여 투자 대상 부동산의 현재 가치를 산정하고 투자 수익을 예측합니다. 부동산의 구성 요소인 ..

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부동산 투자의 성공을 위한 10가지 전략 - 1

안녕하세요! 이번 주제는 10가지 부동산 투자 전략을 통해 경제적 자유를 향해 나아갈 수 있는 방법을 공유해 보도록 할게요. 1. 수익을 극대화하는 '7년 주기' 투자 전략 이 전략은 부동산 시장의 주기성을 이용하여 7년 주기로 투자하여 수익을 극대화하는 방법입니다. 일반적으로 7년 주기로 부동산 시장이 상승과 하락을 반복합니다. 따라서, 부동산을 구매한 후 7년 후에 판매하여 이익을 얻을 수 있는 경향이 있습니다. 이를 실현하기 위해서는 지역별 부동산 시장 동향과 수요 예측, 인프라 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 지역과 타이밍을 선택해야 합니다. 예를 들어, A 지역의 부동산 시장이 최근 몇 년 동안 상승세를 보였고, 주변에 대규모 개발 사업이 예정되어 있는 경우를 고려해 보겠습니다.. 이때..

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부동산 투자의 성공을 위한 10가지 전략 - 2

안녕하세요! 이번 주제는 저번 편에 이어서 10가지 부동산 투자 전략 2탄을 소개하도록 하겠습니다! 6. 다양한 방법의 다중 투자 방법 이 전략은 부동산 투자를 다양한 방법으로 통해 다중으로 수익을 창출하는 방법입니다. 다중 투자 방법은 예를 들어 주택 부동산의 임대 수익 외에도 토지 개발, 상가 임대수익, 주택 리모델링 후 재판매, 신탁회사를 통한 투자 등 다양한 수익원을 확보하는 것을 의미합니다. 예를 들어, 나대지 토지 개발 사업을 통하여 수익을 창출한 후 완공된 건물에서 임대수익을 얻을 수 있습니다. 또한, 상업용 부동산을 투자하여 상점 임대 수익을 얻고, 허름한 주택을 구매하여 리모델링한 후 재판매하여 추가 수익을 창출할 수 있습니다. 이처럼 다양한 투자 방법을 활용하여 다중으로 현금 흐름을 확..

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부동산 투자의 가치평가 방법과 성공 사례

부동산 투자는 재무적인 관점에서 매우 중요합니다. 이 글에서는 부동산 투자의 가치평가 방법과 성공 사례를 살펴보겠습니다. 이를 통해 부동산 투자에 대한 이해를 높이고, 미래에 성공적인 투자를 할 수 있는 공부를 함께 해보도록 해요! 1. 현금 흐름 분석을 통한 가치평가 부동산 투자의 가치평가에는 현금 흐름 분석이 중요한 역할을 합니다. 이는 투자로부터 예상되는 현금 흐름을 평가하고 할인율을 적용하여 현재 가치를 계산하는 것을 의미합니다. 현금 흐름 분석은 임대 수입, 운영 비용, 유지 보수 비용 등을 고려하여 투자의 수익성을 분석하는 중요한 도구입니다. 현금 흐름에 필요한 공식과 단어들도 알아볼까요? 현금흐름을 구할 땐 아래 공식을 이용해요. "임대 수입 - 운영 비용 - 대출 상환금" 임대수입은 임대계..

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