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미분양 현황 알아보기

미분양 숫자가 중요한가? 국토교통부의 주택 통계에서도 볼 수 있었듯 미분양 숫자는 부동산 시장을 보는 중요한 방법 중 하나입니다. 왜 중요한 지에 대해서 말하자면, 사실 과거에 미분양 숫자의 증가가 부동산 경기의 침체와 연결되었다는 사실을 몰라도 됩니다. 단순하게 경제에서 얘기하는 수요와 공급 그 자체의 측면이라 접근해보면, 그저 잘 팔려서 사기도 힘든 물건과 잘 안팔려서 언제든 골라서 살 수 있는 물건이 다른 것과 같은 이치죠. 미분양 숫자는 사실상 안팔린 물건과 같으며, 판매자 입장에서는 가격을 낮춰서라도 팔고자 할 것입니다. "즉 미분양주택의 증가는 부동산 가격이 떨어질 요인 중 하나가 되겠지요." 여담입니다만, 복잡한게 싫은 저는 '경제 돌아가는 건 그저 수요와 공급이 어떤지만 알면 된다'고 생각하고 있습니다. 그리고 그 속에서 균형점을 정확하게 알 수 있다면, 어떤 투자던 성공할 수 있다고 믿습니다. (물론 쉽게 알 수 있었으면 제가 경제활동을 할 이유가 없겠죠..) 미분양

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9월 첫 주말, “우리는 어디서 살아야 하는가”

‘힌남노’가 올라오고 있습니다. 별 다른 피해 없이 넘어가면 좋겠습니다. 요즘 나름 재밌게 본 책이 있습니다. “우리는 어디서 살아야 하는가” 부동산 개발 과정과 저자가 직접 찍은 사진들로 구성되어 있는데, 책이 생동감이란 걸 줄 수 있구나 싶은 그런 책입니다. 저자를 처음 접한 계기는 팟캐스트였습니다. 도시야사, 라는 프로를 퇴근길에 우연히 들었는데, 제가 살던 옛동네 이야기를 하더라고요. 사진 자료 같은 것도 보여주시는 것 같았지만, 팟캐스트로 듣다보니 전 그저 소리만 들었습니다. 그런데 저자의 말만 듣는데도 제가 살았던 동네가 그려지는 거에요. 지금은 이미 철거되어서 없는 제 기억속 여러 시설물들까지. 그래서 샀습니다. 직접 보고 싶었거든요, 들리는 것 말고 다른 것들도. 책도 역시 생생한 그림을 그려주었습니다. 그리고 과거의 모습과 지금의 모습 그 사이의 기록들, 변해온 모습들까지 문득 역사가 지금까지 주는 교훈의 의미, 라는 것도 생각해봤습니다. “행정의 관성” 우리는 어디

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7월 주택 통계 발표

헤드라인 정리 금일(2022년 8월 31일) 국토교통부에서 7월말 기준 주택 통계를 발표하였습니다. 주요 헤드라인은 아래와 같습니다. 미분양주택 증가 - 7월말 미분양 31,284호, 전월대비 12.1% 증가 2. 주택 매매거래량 감소 - 7월 누계 349,860건, 전년 동기 대비 46.0% 감소 - 아파트 7월 누계 205,970건, 전년 동기 대비 52.4% 감소 3. 주택 인허가 실적 증가 - 7월 누계 295,855호, 전년 동기 대비 6.7% 증가 - 수도권 7월 누계 109,935호, 전년 동기 대비 23.2% 감소 - 아파트 7월 누계 237,354호, 전년 동기 대비 14.8% 증가 미분양주택 증가세 지속 7월 주택 통계, 전국 미분양 주택 현황, 국토교통부 2021년 11월 최저점을 찍었던 미분양주택수는 점진적으로 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 2022년 7월말을 기준으로 미분양주택은 수도권의 경우 4,529호로 전월 대비 1.6% 증가했으며, 지방은 26,75

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LTV 80%가 안되는 이유 ① - 지역·담보별 LTV

생애최초 LTV 80%라더니 2022년 8월 1일부터 개정 은행업감독규정이 적용되면서, 생애최초 주택구매자의 주택담보대출은 규제지역, 소득요건에 상관없이 LTV 80%까지 적용 가능하게 되었습니다. 하지만 아래 기사를 보니 LTV 80%가 다 적용되는 것은 또 아니었습니다. 왜 그런가 생각해보았습니다. "생애 최초 LTV 80%라더니"… 은행들, 지역별 상한선 차등 적용 울산 동구에 사는 직장인 A(38세) 씨는 생애최초 주택 구매자에 한해 LTV(주택담보대출비율) 80%를 적용해 준다는 소식을 접하고 집 근처 은행을 찾았다가 황당한 경험을 했다. A 씨가 사는 지역은 LTV 75% n.news.naver.com 은행업감독규정 LTV는 80% "이내"에서.. 우선 개정 "은행업감독규정 별표6."에 명시된 생애최초 주택구매자에 대해 적용되는 LTV를 다시 살펴보았습니다. 은행업감독규정 별표6. 2. 바. (2) 생애최초주택구매자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 담보인정비율을 8

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LTV 80%가 안되는 이유 ② - 끝판왕 DSR

생애최초 LTV 80% 바뀐 건 LTV만일 뿐 2022년 8월 1일의 은행업감독규정으로 생애최초 주택구매 주택자금대출에 대한 LTV에 대한 규제가 상당수준 완화되었지만, 사례를 보니 여러 함정이 있었습니다. 그 중 하나는 다른 글에서 언급하고 있는 "지역·담보별 LTV 기준"일 것이고요, 나머지 하나는 은행업감독규정 개정에도 전혀 바뀐 게 없는 "DSR 규제"가 되겠습니다. 차주단위 DSR 규제는 가계대출 관리 목적 은행업감독규정 개정에 따라 LTV 제한선을 완화하였음에도, DSR 규제는 전체적인 가계대출 관리를 위해서 건들지 못했나 싶습니다. 은행업감독규정에서 생애최초주택구매자의 주택담보대출의 DSR 규제를 조금이라도 완화했다면, 반대로 가계부채 관리 강화방안에서 언급한 금융기관별 신규대출의 평균 DSR을 제한하는 내용과는 분명 충돌했을 것입니다. 업권별 평균DSR 기준치 강화 (2021.10.18. 가계부채 관리 강화방안) 사실 제 생각에는 이번에 생애최초 주택구매에 관련 주택담

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중도금대출과 DSR

DSR 계산 시 중도금대출은? 이번 글에서는 분양 중도금대출과 DSR이 어떤 관계에 있는지 알아보고자 합니다. 혹여 DSR 때문에 중도금대출이 안 나올까 걱정하시는 분들도 많은 것으로 알고 있기에, DSR 계산에서 중도금대출이 다른대출과 어떤 관계에 있는지 한번 확인해보고 또 어떤 영향이 있는지 공부 해보겠습니다. 모범규준 속 중도금대출은 여신심사 선진화를 위한 모범규준, 제10조 제2항 위의 그림은 여신심사 선진화를 위한 모범규준 제10조(DSR의 산정) 제2항 입니다. 밑줄 표시한 1번, 2번, 3번을 보시면 주택, 재개발 및 재건축, 오피스텔 분양 관련 중도금대출이 쓰여 있습니다. 모범규준에서도 별도로 언급하고 있는 것을 보면, 이 규준을 만들 당시 중도금대출에 대해서도 고민이 들어갔다는 사실을 알 수 있습니다. 그렇다면 모범규준에서는 DSR 계산할 때, 중도금대출을 어떻게 하라고 되어 있을까요? ① 새로 중도금대출 받을 때 우선 중도금대출을 새로 받을 때 입니다. 위의 그림에

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DSR 계산 연습

이번 게시글에서는 몇가지 사례를 가지고 DSR 계산을 연습해 보았습니다. 은행에서 산출하는 것과는 다소 차이가 있을 수 있겠습니다만, 어느정도 계산을 해서 대략적으로 DSR을 알고 은행을 방문하는 게 조금이나마 도움이 되지 않을까 싶습니다. 현재 기준으로 신용대출은 1금융권 DSR 규제 40% 이내에 위치합니다. 다만 새로받을 주택담보대출은 필요 금액만큼 받을 경우 DSR이 40%를 초과할 것으로 예상됩니다. 이 경우 보험사 등 2금융권에서는 차주단위 DSR 규제 기준이 50% 이므로 2금융권에서는 진행 가능할 것으로 예상됩니다. 단, 마이너스통장의 경우 2020년 11월 이후의 신용대출로, 대출 받은 당시에 "1억원 초과 신용대출의 규제지역 주택 구입 시 신용대출 회수 특약" 이 있을 수 있으므로, 미리 확인이 필요합니다. (참고, 2020년 11월 13일 가계부채관리방안) 현재 기준으로 1금융권 차주단위 DSR 규제 범위 40% 이내에 들어옵니다. 새로받을 신용대출은 1금융권 차

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생애최초 주택구매 LTV 80%

2022년 8월 1일부로 생애최초 주택구매자에 대해서 LTV 80%를 적용할 수 있게 되었습니다. 관련 내용 및 요건은 어디서 볼 수 있는지 확인해 보았습니다. 주택담보대출 규제내용은 은행업감독규정에 현재 주택담보대출 관련 규제 내용을 찾아볼 수 있는 곳은 "은행업감독규정 별표6. 주택 관련 담보대출에 대한 리스크관리기준" 입니다. 네이버에서 "은행업감독규정"으로 검색하시면 쉽게 접근하실 수 있습니다. 해당 별표6. 안에는 흔히 LTV라고 불리는 담보인정비율 및 DTI, DSR 등과 관련된 내용이 있고, 규제지역 관련 지역별 규제 기준이 포함되어 있습니다. 이번 글은 "은행업감독규정 별표6."을 기준으로 공부하여 작성하였습니다. 생애최초 주택구매자란? "은행업감독규정 별표6."에 있는 생애최초 주택구매자는 "세대구성원 모두가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 자"로 되어 있습니다. 은행업감독규정 별표6. 1. 터. “생애최초주택구매자” 이라 함은 거목에 따른 세대 구성원 모두가 과거에

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(잡담) 미국은 금리를 어디까지 올릴까

금리는 어디까지 올라갈 것인가 한국시간으로 22일 새벽이면 FOMC 결과가 나올 것이고, 아마 22일 아침이면 그 결과 때문에 잠이 싹 깨면서 나름 상쾌한(?) 하루가 시작되지 않을까 싶습니다. 결과야 뭐 제가 어쩔 수 없겠습니다만 오늘은 문득 대체 어디까지 금리인상을 진행하려는 것인지 나름 의문이 생겨서 미천한 머리를 한번 굴려볼까 합니다. 미국 CPI와 미국의 기준금리 우리나라의 기준금리는 보통은 미국 기준금리보다 높은 수준을 유지하려고 하는 것 같습니다. 이유야 외화 유출을 막기 위해서 등등 이겠죠. 그래서 우리나라의 기준금리를 보려면 미국의 기준금리를 보는게 중요하다는 것은 많은 분들이 알고 계실 것입니다. 그리고 미국이 기준금리를 올리는 데에는 여러가지 요인이 있겠습니다만, 요즘 주식시장 같은 곳에서 미국의 기준금리 변동을 예측하기 위한 지표로써 가장 영향을 미치는 지표로 보는 건 아마 미국의 CPI인 듯 해보입니다. CPI는 1982~1984년을 기준시점으로 하는 미국 소

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주택담보대출 DSR Vs. 비주택담보대출 DSR

주담대 Vs. 비주담대 이번 글에서는 주택담보대출의 DSR과 비주택담보대출의 DSR의 차이를 공부해보겠습니다. 이 둘의 차이를 공부하는 가장 큰 이유는 주택인 아파트의 대체재로 비주택인 오피스텔이 존재하기 때문입니다. 아래의 사례를 통해 각 DSR의 차이를 살펴보겠습니다. 계산① 대출 3억원 연소득 6천만원, 연이자율 6%, 기간 30년의 주택담보대출 DSR (원리금균등분할상환) 주택담보대출의 DSR 계산은 아래의 포스팅을 참조해주시기 바랍니다. 참고로 원리금균등분할상환 기준의 DSR을 산출하기 위해 엑셀 등과 같은 도구에 수식 (=-PMT)를 이용합니다. DSR 계산 - 주택담보대출 아마 은행가서 대출 상담 받아본 분들 중에 DSR이 어느정도고, 다른건 어느정도고, 그래서 대출이 얼마... blog.naver.com 상기 조건을 기준으로 구해본 주택담보대출의 DSR은 대략 36.0% 수준 이 나옵니다. 차주단위 DSR 규제 기준인 40%에 근접하긴 합니다만, 대략적으로 대출 가능

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DSR계산 - 비주택탐보대출

비주택담보대출에서 비주택이란? 이번 글에서는 비주택담보대출의 DSR을 계산해 보고자 합니다. 보통 신용대출, 마통(마이너스통장), 주담대(주택담보대출), 등등에 익숙하시겠지만, 사실 담보로 할 수 있는 물건은 주택 말고도 더 있고, 그런 것들을 담보로 하는 대출이 비주택담보대출인 거죠. 여신심사 선진화를 위한 모범규준 - 은행연합회 계속 참고하고 있는 모범규준에서는 비주택담보대출의 담보를 주택외부동산, 지급보증, 기타로 구분하고 있습니다. 기타까지 넣어둔 걸 보면 모범규준에서 특정하지 못하는 모든 담보 가능 물건을 포함하겠다는 것 같네요. 제가 굳이 비주택담보대출의 DSR 계산까지 다루고자 하는 이유는, 저 주택외부동산에 주거 대체재로 인식되고 있는 오피스텔이 포함되기 때문입니다. 물론 주택외부동산에는 토지도 포함됩니다. 비주택담보대출의 상환 기간은? 비주택담보대출 DSR 계산을 공부하는 이유는 비주택담보대출에 오피스텔, 토지 등이 들어간다고 말씀드렸습니다. 오피스텔 등 주택을 제외

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DSR 계산 - 주택담보대출

대출 상담 받다보면.. 아마 은행가서 대출 상담 받아본 분들 중에 DSR이 어느정도고, 다른건 어느정도고, 그래서 대출이 얼마나 나온다는 말을 들어본 분들이 계실 듯 합니다. 최근은 아니지만 저도 작년에 은행 상담 받으면서 "DSR이 어쩌고 대출이 그래서 이 금액까지만 가능합니다."라는 말을 들어봤거든요. 제 경험이 은행가서 상담 받다보면 아마 은행원들 대부분 컴퓨터로 정보 입력하고, 필요하면 신용조회하고, 그런 과정을 거쳐 컴퓨터에 나온 결과값을 은행원들은 얘기해주죠. 보통은 대출가능 여부, 금액과 함께 말이죠. 많은 분들이 저기서 어떤 얘기가 나오는지가 제일 궁금하시고, 또 어떤 얘기가 나올지 걱정되시고, 그러리라 생각됩니다. 저도 항상 그렇거든요. 그런데 요즘은 보통 은행 한 군데에서 상담받고 대출받고 그러질 않습니다. 전 A은행에서 상담받고, B은행, C은행, 대출 상품이 괜찮은 것 같은 은행은 왠만하면 다 가봅니다. 아니면 대출상담사분들을 통해서도 여러 기관 알아보는게 가능

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DSR계산 - 신용대출

신용대출은 대부분 만기일시상환 아마 마이너스통장을 포함한 신용대출을 이용 중인 분들 대부분은 대출기간 1년의 만기일시상환 방식으로 이용 중이실 거라 생각됩니다. 물론 최근 10년짜리 분할상환 신용대출도 나오는 것 같고, 기존에는 5년짜리 분할상환 조건의 신용대출도 있었던 것 같습니다만, 분할상환의 경우 당장 상환해야 하는 부담이 있고, 또 1년짜리 신용대출을 받더라도 대부분 1년 뒤에도 손쉽게 연장이 되는 점 때문에, 대부분의 분들이 1년 기간의 만기일시상환 조건을 선택하셨으리라 생각됩니다. 이번 글에서는 만기일시상환을 기준으로 신용대출의 DSR 구하는 방법을 공부해보고자 합니다. 근데 연장은 왜 쉽게 되는거지? 계산에 들어가기에 앞서 1년짜리 신용대출의 만기 연장은 비교적 쉽게 된다고 말씀드렸습니다. 이유를 이래저래 알아보니, 가장 이해하기 쉬운 내용은 각 은행마다 그렇게 일을 처리하기 때문이었습니다. 모든 은행은 자체적인 내부 규정을 가지고 있습니다. 관련법, 은행업감독규정, 등

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DSR에 대한 생각

도대체 DSR이 뭐길래? 대출규제가 완화되어 대출을 더 받을 수 있다는 말이 나오는 요즘 대출이 필요한 사람이라면 한번쯤은 들어봤을 단어, DSR! 도대체 DSR이 뭐길래 대출이 되니 마니 하며, 왜 내가 받을 수 있는 대출 금액을 정하는 걸까요? 총부채원리금상환비율 (Debt Service Ratio) 네이버 시사상식사전 네이버 검색해서 나오는 시사상식사전에 따르면 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다. DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 이라고 되어 있습니다. 음.. 그래요 1년 동안 내가 상환할 돈을 내 소득으로 나누는 건 알 수 있습니다. 그런데 제가 원하는 게 저런 사전적 의미였더라면, 이 글을 쓸 이유가 있었을까요? 아니죠. 사전적 의미가 아니라 실제 대출 받을 때 저 DSR이란 존재가 어떻게 적용되는지 그런게 알고 싶은

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