사건번호 남양주지원 3계 2024타경74571(임의경매) 입찰기일은 2026년 6월 16일 화요일 10:30이며 2차 진행으로 진행된다. 소재지는 경기도 구리시 인창동 651-27 아름마을원일 105동 9층 905호이며 면적은 전용 41.70㎡(12.61평) 공급 19평형으로 표기된다. 감정가 및 최저가는 3억 5천만 원(100%)이고 입찰보증금은 3,500만 원(10%)이다. 특이사항으로 당초 유찰로 가격이 하락했으나 선순위 전입자의 대항력 진위가 밝혀지며 흠결이 없는 물건으로 확인되어 감정가 100%에서 처음부터 다시 시작되는 사례이다.
입지분석에 따르면 경기도 구리시 인창동의 동인초등학교 남서측 인근에 위치하는 단지로, 주변은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교가 밀집한 안정적 주거지역이다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 무난하다. 단지 규모는 1998년 10월 원일건설이 준공한 총 5개 동 777세대의 아파트 단지이며 최고층은 23층, 주차대수는 884대(세대당 1.14대)로 양호한 편이다. 학군 및 인프라 측면에서는 단지 직선거리 265m에 동인초가 있어 학세권이며 인창중, 동구중도 가깝다. 인근에 한양대구리병원, 롯데마트, 인창공원 등 편의시설이 풍부하다.
호실정보는 105동 23층 중 9층에 위치한 중층 매물로 싱글 세대나 신혼부부에 선호되는 19평형 구조(전용 12.61평)이며 침실, 거실 겸 침실, 주방, 욕실, 발코니로 구성되어 있다. 난방은 개별난방 및 도시가스를 사용한다. 권리분석은 가짜 선순위 임차인 해부를 포함하며 등기부의 말소기준권리는 2023년 5월 24일 설정된 제이비우리캐피탈의 근저당 3억 3,120만 원이다. 후순위 근저당과 가압류는 말소원칙에 따라 낙찰 후 전액 말소될 가능성이 있다. 등기부상 총 채무액은 4억 2,076만 원이다.
점유자 파악은 서류상 전입일자 2021년 10월 14일의 이OO로 되어 있어 자동 권리분석 시스템상 매수인이 보증금을 인수해야 하는 선순위 대항력 임차인으로 표시되나, 조사 결과 이OO는 채무자 겸 소유자 박OO의 아들로 확인되었다. 신청채권자로부터 배제 요청서가 제출되었고, 대출 당시 임대차 계약 체결 및 보증금 지급 사실이 없고 무상거주 확약서가 법원에 제출된 것으로 확인된다. 결론적으로 대항력이 없는 무상점유자로 판단되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이며 대항력 리스크가 제거된 안전한 매물로 평가된다.
최근 실거래가를 보면 국토교통부 기준 2026년 5월 14일 같은 면적 41.7㎡의 22층 매물이 3억 9,800만 원에 거래되었고 유사한 규모의 전세가는 2억 2,000만 원선으로 형성되어 있다. 법적 하자는 없으나 채무자의 가족이 점유하고 있어 낙찰 이후 명도 과정에서 협상력과 법적 집행이 동시에 작동되어 공실 확보 기간을 단축하는 것이 중요하다고 판단된다.
상담은 블랙스톤컨설팅 1688-5443(박프로)로 진행된다.
