평택 비전동 다가구주택 경매 4억대 매매 2024타경54110

평택시 비전동에 위치한 2016년식 3층 다가구주택은 임차인 이슈와 권리관계로 인해 시세 대비 큰 폭으로 가격이 하락한 매물이다. 사건번호는 평택7계 2024타경54110이며 입찰기일은 2026년 6월 9일(화) 10:00로 3차 진행 예정인 임의경매다. 소재지는 경기 평택시 비전동 1022-2로 다가구 주택에 대지가 포함된 구조이며 감정가는 9억 3,326만 5,840원, 최저가는 4억 4,2600만 원으로 49%의 경신가를 보인다. 입찰보증금은 4,426만 원으로 10%다.

입지 분석은 비전고등학교 북서측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 성숙한 주택지대이다. 차량 접근성이 양호하고 노선버스 정류장이 가까워 교통 여건이 양호하다. 도보 200m 거리에는 자란초등학교가 있으며 비전중학교를 포함한 다수의 학군이 밀집해 안정적 주거 수요를 기대할 수 있는 환경이다.

토지분석은 토지면적 220.40㎡(66.67평), 용도지역은 제1종일반주거지역에 지구단위계획구역으로 분류된다. 지면이 평탄한 세장형 토지로 북동측으로 약 9m 폭의 넓은 아스콘 포장도로와 접해 있어 가시성과 접근성이 우수하다. 건물은 연면적 327.50㎡(99.07평)로 3층 다락과 지붕 위 태양광 패널 포함 시 일괄 매각된다. 건축년도는 2016년 10월 4일 사용승인으로, 철근콘크리트구조에 외벽은 벽돌 타일 및 화강석 타일로 마감해 비교적 고급스러운 외관을 유지한다.

층별 구성은 1층 25.38평, 2층 37.36평, 3층 36.33평으로 4가구가 거주한다. 1층은 방 2개, 욕실 2개, 드레스룸 등, 2층은 각 가구당 방 2개와 욕실 구성, 3층은 방 3개와 욕실 2개, 다락 등으로 구성된 넓은 복층 구조다. 엘리베이터는 없고 옥외 자주식 주차장이 4대 가능하다.

권리관계는 말소기준권리가 2016년 10월 17일 설정된 영동농협의 근저당 3억 2,000만 원으로 파악된다. 임차인 현황은 총 4건의 보증금 합계가 5억 1,000만 원으로 신고되어 있다. 전입일이 말소기준권리보다 늦은 후순위 점유자로 확인되며, 인수금액 0원인 경우 낙찰자가 모든 임차인의 전입 및 보증금을 인수해야 한다는 점이 특징이다. 다수 임차인이 배당을 받지 못하는 미배당 상황이 발생할 가능성이 있어 낙찰자의 명도 저항이 예상되나, 권리상 하자는 전혀 없는 물건으로 평가된다.

시세 현황은 비전동 일대 유사 평형 다가구의 월세가 방 2개 기준 보증금 500만 원에서 1,000만 원, 월 차임 75만 원에서 90만 원 선으로 형성되어 있어 안정적 수익구조를 기대할 수 있다. 다만 후순위 임차인들의 보증금 미수 및 임차권 등기 등이 혼재해 일반 개인 투자자 진입은 주저될 수 있다. 이러한 점이 가격 하락의 주요 원인으로 작용했고, 최저가 근처에서 매수해 두고 보는 전략이 매력적으로 부상한다.