강원도 철원군 동송읍 관우리 85-5 외 3필지(총 16 730㎡, 5 060.83평)로 묶인 대형 농지(답)의 경매 건이다. 2회 유찰 끝에 최초 감정가 대비 반값 수준인 4억 원대까지 하락해 가격 메리트가 크게 증가하였으며, 농지 취득 자격 증명인 농취증 발급이 필수적으로 선행되어야 안전하게 자산을 취득할 수 있다. 사건번호는 의정부지방법원 1계 2025타경3831(임의경매)이며 입찰기일은 2026년 7월 1일(수) 10:30로 3차 진행 중이다.
현황은 경지정리된 순수 농지로, 경지정리 완료된 평탄한 대지의 형태를 띠고 있다. 지목은 답(논)으로 농업용 차량 진출입이 원활하고 포장도로 접속이 양호한 등 교통·영농 접근성이 우수하다. 용도지역은 농림지역이며 농업진흥구역으로 지정되어 있어 기계화 영농에 적합하고, 가축사육제한구역 및 제한보호구역에 속한다. 토지 현황상 분묘기지권이나 타인 점유 등의 흠결 없이 깔끔한 형태이며, 인접지와 등고는 평탄하고 직사각형에 가까운 다수 필지가 일괄 매각된다.
권리분석에서 말소 기준 권리는 2013년 1월 30일 설정된 동철원농협의 근저당 5억 2천만 원이다. 이후 등재된 철원군산림조합의 근저당 및 강원신용보증재단의 가압류 등은 낙찰 시 등기부상 전액 말소되며, 전체 채무액이 감정가를 상회하더라도 변제에 의한 취하 가능성은 제로에 가깝다. 점유 관계상 별도 임차인은 없고 소유자 겸 채무자 김OO 세대가 직접 영농을 영위해 온 것으로 파악된다. 본 물건은 농업진흥구역 내의 농지이므로 일반 상가나 주택 개발은 제한된다.
가치 향상 시나리오로는 우선 농취증 발급이 핵심이다. 낙찰 결정기일 7일 이내에 농업경영계획서를 제출해 농취증을 취득하고 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금의 10%에 해당하는 4,098만 원이 몰수된다. 경지정리가 잘된 순수 농지인 만큼 발급 난이도는 높지 않으나 행정 절차의 정확한 준수는 필수다. 이후 농지 활용은 농업진흥구역 내 예외 조항 활용 가능성이 있으며, 5,000평 규모를 바탕으로 대규모 스마트팜 고정식 온실, 버섯재배사, 농업용 창고 및 농가주택 등의 시설을 합법적으로 증축해 6차 산업 기반의 고수익 영농 자산으로 전환할 수 있다.
이처럼 권리 하자는 전혀 없고, 농취증 발급과 영농 계획 수립 등 행정 절차만 차질 없이 관리하면 자산 가치를 두 배로 키울 수 있는 물건으로 평가된다. 확실한 농취증 발급 사전 조율과 낙찰가 타이밍 산정, 이후 대토 및 영농 엑시트 전략까지 전문 컨설팅의 검증을 통해 체계적으로 다룰 수 있다.
원문 링크 : 철원 동송읍 토지 경매 답 5천평대 2025타경3831
