경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4 나동 외 3개를 포함한 대형 공장 물건은 1회 유찰을 거치며 감정가 대비 30%가 저감되어 최저가가 21억 원대에 이르는 알짜 물건으로 평가된다. 사건번호는 의정부지방법원 4계 2024타경90579이며 임의경매로 진행된다. 입찰기일은 2026년 7월 2일(목) 10:30로 2차 진행이며 소재지는 경기 포천시 소흘읍 초가팔리 286-4 나동 외 3개 목록이다. 용도는 공장 및 공장용지 일괄매각이며 토지면적은 2 739㎡(828.55평), 건물면적은 1 524.10㎡(461.04평) 및 제시외 56㎡(16.94평) 포함이다. 감정가는 30억 3 486만 3 00원, 최저가는 21억 2 440만 원(70%), 입찰보증금은 2 124만 4 080원이다. 업종코드는 대범주 334000, 세부코드는 33401 또는 33409로 표기된다. 주변은 주거시설과 농경지, 소규모 공장·창고가 혼재한 지역이며 위치상 넓은 판넬형 단층과 층고가 확보된 2층 공간 활용이 가능하다.
건물 구조는 일반철골구조의 판넬 마감으로 구성된 총 3개 동 가동, 나동, 다동과 제시외 창고로 이루어져 있다. 가동은 단층으로 면적 59.59평이며 사용승인은 1984년이다. 나동은 지상 2층으로 총 300.26평으로 1층 166.69평, 2층 133.57평이고 화물리프트 1기가 설치되어 있어 층간 물류 이동이 용이하다. 다동은 단층으로 101.19평이며 사무실 등으로 활용 중이다. 엘리베이터는 없으나 화물 리프트로 대체되며 대형 화물차 다수 주차가 가능한 넓은 마당이 특징이다. 이 물건의 권리분석에서 말소기준권리는 경인서부수협(주안남지점)의 근저당권 1,000만 원으로 기록되어 있다. 소유자는 신영OOO신탁(주)이며 채무자는 주식회사 OO이다. 대항력 임차인은 2020년 12월 8일에 사업자등록을 마친 모아스포츠가 선순위로 점유 중이며 보증금 5,000만 원, 월세 3,200,000원이다. 다만 배당요구종기일 내에 배당요구를 마친 상태다.
가장 큰 쟁점은 배당배제신청이다. 모아스포츠가 2022년 11월 21일 자로 임차 부분을 확장하면서 보증금을 1,500만 원에서 5,000만 원으로 증액하고 월세도 240만 원에서 320만 원으로 인상했다. 이에 대해 경인서부수협이 2025년 10월 16일 배당배제신청서를 제출했다. 이로 인해 낙찰 이후 임차인의 배당수령 여부를 둘러싼 법리 다툼이 발생할 가능성이 있으며, 인도명령의 처리 지연 또는 다소의 인도기간 지연 리스크가 내재한다. 다만 임차인이 법원에 배당요구를 공식적으로 했다는 점은 출구 의사가 확실함을 시사하는 부분으로 주목된다. 인수금액은 최저가 배당 시 배당액이 0원으로 보일 가능성이 있어, 보증금 5,000만 원 전액인수 가능성은 존재하나 배당배제신청의 결과와 최초 계약액 범위에 따른 대항력 인정 범위를 면밀히 확인해야 한다. 등기부상 권리는 인수 시 말소되며, 인근 실거래가 흐름은 포천 소흘읍 초가팔리 일대 공장 거래가 활발하다. 2025년 9월 인근 연면적 419평 공장이 40 억 5천만 원에, 2024년 10월 연면적 195평 규모의 공장이 14억 5천만 원에 각각 거래된 사례가 있다.
임차인의 배당요구를 고려하면 낙찰 후 명도 압박과 보증금 합의로 인수 리스크를 관리하는 전략이 가능하다. 기존 임차인을 유지한 채 고액 월세 재계약 트랙으로 수익성을 확보하고, 필요 시 신규 임차인으로의 재세팅으로 연 5~6%대의 수익형 공장을 즉시 운영하는 방안이 제시된다. 일괄 명도 후 직접 운영 시 화물 리프트와 사무실동이 분리된 약 460평 규모의 대형 공간으로 기능을 극대화할 수 있다. 지연될 수 있는 명도 프로세스를 법적 협상력으로 해결하는 경우 포천의 대형 공장 부지를 경쟁 물건 대비 우위에서 선점할 수 있다. 자산 취득의 안전성은 정밀한 인수 금액 상한선 분석, 법원 배당 이의 신청 대응, 그리고 스트레스 없는 명도 승계 및 재세팅에 달려 있다. 이와 관련한 구체적 전략과 실행은 전문 컨설팅을 통해 마련될 수 있다.
