청라1층상가 경매 커넬웨이 2억대 급매 2024타경17085

인천 서구 청라국제도시 중심지에 위치한 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 상가를 둘러싼 경매 정보다. 최초 감정가 17억 5,000만 원이라는 거대한 외형에서 유찰을 거듭하며 최저가가 2억 원대(12%)까지 폭락했다. 사건번호는 인천지방법원 18계 2024타경17085로 임의경매에 부쳐졌으며 매각기일은 2026년 7월 6일(월) 10:00에 진행된다. 소재지는 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층 104호이고 용도는 오피스텔(상가)·근린생활시설(집합건물)로 전용면적 66.90㎡(20.24평), 대지권 11.90㎡(3.60평)이다. 감정가는 1,750,000,000원이고 전용평당 약 8,646만 원이며 최저가는 205,885,000원으로 전용평당 약 1,018만 원이다. 입찰보증금은 20,588,500원으로 10%이다.

상권은 청라월드메르디앙커낼웨이가 청라국제도시의 핵심 랜드마크 수변 중심축인 커낼웨이 상권에 위치해 있다. 배후 인프라는 대단지 아파트와 오피스텔이 밀집해 주말과 야간 시간대에 소비 집객력이 탄탄한 항아리형 상권이다. 다만 커낼웨이 상권은 수변층(지하 1층 현황)과 일반 지상 1층 도로변 간의 노출성과 동선 차이가 크다. 해당 호실이 커낼웨이 수변 내부를 보는지, 아니면 외곽 도로를 보는지에 따라 실제 영업 가치가 크게 달라진다. 현황은 2022년 사용승인된 신축급 건물이지만 현재 영업은 중단된 채 공실일 가능성이 높다. 가장 먼저 확인할 점은 104호가 독립 벽체로 구획되어 있는지, 아니면 인접 호실과 벽체 없이 통으로 트여 있는 튼상가인지다. 벽체가 철거된 상태라면 임대 주기를 고려할 때 원상복구 비용이 필요하다.

장기 연체 관리비 리스크도 중요한 변수다. 대다수 폭락 상가의 공통된 문제로 연체 관리비가 눈덩이처럼 불어나지만, 대법원 판례상 낙찰자는 공용부분 연체를 인수해야 하므로 입찰 전 관리사무소를 방문해 누적 연체 총액과 정산 금액을 파악하는 전략이 필요하다. 말소기준권리는 등기부상 최초 설정된 금융기관의 근저당권이며, 채무자 겸 소유자는 차OO 개인이다. 등기부상 채권총액은 감정가를 상회하고 최저가가 2억 대까지 떨어진 상황에서 경매 취하는 가능성은 거의 없다. 낙찰과 동시에 후순위 모든 근저당과 가압류 권리는 말소되는 구조다.

점유세부분은 임차 내역상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하지 않는 것으로 파악된다. 현재 공실인 상태라면 명도 난이도는 낮은 편이나, 내부에 이전 점유자의 집기나 가구가 남아 있다면 동산 매각 절차를 통한 정리 절차가 필요하다. 폭락의 원인은 초기 감정가가 과대 반영된 점, 내측 동선의 한계, 상권 공급 과잉으로 임대 수요 매칭이 늦어진 점으로 요약된다. 다만 1층 전용 20평 상가를 2억대에 취득하는 매력은 여전히 커질 수 있다. 연체 관리비 인수 등을 고려해도 원가 이하에서 시세 이익 구조를 기대할 수 있다.