경남 진주시 봉곡동 소재 호텔(2025타경30670) 경매 물건의 핵심을 정리합니다. 사건번호는 2025타경30670이며 창원지방법원 진주지원 경매1계에서 진행됩니다. 입찰기일은 2026년 06월 22일(월) 10:00로 2차 진행이며, 감정가는 5,620,543,520원, 최저가 3,934,380,000원으로 감정가 대비 70%에 해당하고 1회 유찰되었습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 393,438,000원입니다. 소재지는 경남 진주시 봉곡동 2-4 외 1개로, 목록 용도는 숙박시설(+대지)로 건물전부 및 토지전부를 일괄 매각합니다.
입지 분석에 따르면 본 건은 봉곡광장 북동측 인근에 위치하고, 주위는 대로변을 따라 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선상 가지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 자유로우며 지역 내 교통은 보통 수준으로 평가됩니다. 필지 면적은 토지 698.30㎡(211.24평), 용도지역은 일반상업지역으로 도로조건은 남동 방향 약 25m 폭 내외의 포장도로와 북서 방향 약 6m 폭의 포장도로가 접하고 있으며 토지형태는 대체로 평탄한 세장형으로 양면 도로에 접해 있습니다. 건물면적은 1,644.80㎡(497.55평), 제시외 면적 261.40㎡(79.07평) 포함, 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층에서 지상 5층까지의 숙박시설로 구성되어 있습니다. 제시외 건물로 카페테리아 18.12평, 가추 26.98평, 옥탑 직원숙소 25.68평, 옥탑 창고 및 휴게실 등 총 79.07평이 포함되어 매각됩니다. 엘리베이터가 설치되어 있으며 주차장은 필로티 구조로 설계되었습니다. 다만 구체적인 주차 가능 대수는 현장 실사 필요합니다.
특이사항으로 2001년 준공 후 2012년 및 2022년 대수선이 진행되었고 2023년에도 일부 개보수를 마친 상태로 현상 및 관리가 매우 우수하다고 설명됩니다. 권리분석은 말소기준권리로 2023년 07월 26일 설정된 대구은행(현 아이엠뱅크)의 근저당권이 있습니다. 임차 내역은 이OO로 전체 숙박시설이 점유 중이며 사업자등록일은 2025년 02월 13일로 말소기준권리보다 늦어 후순위로 대항력이 없습니다. 보증금은 200,000,000원, 월 차임은 20,000,000원으로, 낙찰자 인수금액은 0원이며 환산보증금이 지역 한도를 초과해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 배당액은 0원이나 낙찰 후 모든 권리는 소멸하는 깨끗한 매물로 간주됩니다.
본 건은 감정가 56억 원대에서 1회 유찰 뒤 최저가 39억 3,400만 원대까지 하향돼 가격 메리트가 큽니다. 후순위 임차인이 숙박시설 전체를 운영 중이므로 낙찰 후 신속한 명도 절차가 가능하며 기존 운영 주체와 협상 또는 리브랜딩을 통해 직영 운영이나 위탁 운영으로의 전환을 통해 건물 가치를 높이는 전략이 제시됩니다. 제시외 건물의 허가 외 증축 여부 및 이행강제금 부과 가능성은 관할 지자체를 통해 사전 확인하는 것이 바람직합니다. 대수선이 완료된 211평 상업지역 호텔을 감정가 대비 상당히 저렴한 가격에 인수할 수 있는 기회로 평가되며, 매월 현금 흐름 창출 가능성이 높은 매물로 제시됩니다.
원문 링크 : 경남 진주 봉곡동 호텔 경매 2025타경30670
