경기도 남양주시 이패동에 위치한 준신축급 3층 근린주택 매물은 2회 유찰 끝에 감정가 대비 49%인 6억 원대까지 하락해 매력적인 가격 메리트를 형성한다. 사건번호는 의정부지방법원 남양주지원 8계 2025타경71305로 강제경매와 임의경매 중복 상황이며, 입찰기일은 2026년 6월 24일 수요일 오전 10시 30분에 3차 진행된다. 소재지는 이패동 569-2로 주건축물제1동 외 2개를 포함하고 용도는 근린주택(대지 도로 포함)이다. 감정가는 14억 59만 6520원이며 최저가는 6,889만 2400원으로 입찰보증금은 6,889만 2400원이다.
현장 입지 분석에 따르면 남양주체육문화센터 동측 인근으로 다가구주택과 단독주택, 근린생활시설, 임야가 혼재한 쾌적한 외곽형 주거·업무 혼합지대다. 차량 진출입이 원활하고 노선 버스정류장이 가까워 대중교통 여건도 보통 수준이다. 필지면적은 총 329.50평(99.67평), 이패동 569-2 대지 88.30평, 이패동 569-3 도로지분 11.34평(지분 60.55% 매각)으로 구성되며 용도지역은 도시지역 제1종일반주거지역 배출시설설치제한지역이다. 지형은 사다리형으로 평탄하고 도로 지분이 북측 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하다. 토지 감정가만 8억 6천만 원에 달한다.
건물은 연면적 358.70㎡(108.51평) + 제시외 다용도실 7.56평을 포함해 총 규모가 크며, 2020년 7월 31일 사용승인을 받은 만 5년 차 준신축 구조다. 철근콘크리트에 브이엠징크 지붕, 외벽은 치장벽돌로 마감해 외관이 세련되고 견고하다. 등기부상 1층 전체가 상가로, 2~3층은 다가구주택으로 사용되고 있다. 1층은 공방, 2층은 2가구, 3층은 1가구로 각각 구성되어 있으며 1층 상가는 임차인 운영 중이다. 설비는 기본 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있고, 2·3층은 도시가스 보일러로 개별난방이 가능하다. 승강기는 없고 옥외 자주식 주차가 4대 가능하다.
권리 분석은 매년 말소 기준 권리인 소유권 보존 직후 설정된 근저당권 3억 2400만 원이 존재하나, 이후 각종 가압류와 압류는 말소 원칙에 따라 전액 소멸될 가능성이 높다. 임차인 점유 역시 다수로 보이지만, 매수인이 인수할 보증금은 1원도 필요 없고 선순위 임차인의 배당도 충분히 가능해 보인다. 3층 임차인 보증금 3억 5천만 원은 전액 배당받고 말소될 예정이며, 1층 임차인은 후순위로 일부 배당 후 미수금으로 소멸한다. 전입자 다수는 대항력이 없어 인도명령 대상이다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이 없고 보증금 인수 리스크가 거의 없다고 판단된다.
인근 실거래 흐름은 이패동 제1종일반주거지역 내 상가·근린생활시설 건물의 일반 매매가 대지 및 연면적 규모에 따라 약 17억~18억 원 선으로 형성된다. 해당 매물은 강제경매와 근저당권자의 임의경매가 중첩된 중복경매로 취하 리스크가 거의 없고, 3층 핵심 임차인이 전액 배당받아 명도 난이도가 낮아 보인다. 다만 1층 임차인 등 일부 배당 미수금이 존재하는 점은 공실 전환 기간 단축을 위한 이사비 조율 및 명도 압박 전략 수립이 필요하다. 주변 시세와 임대차 재세팅 수익률을 면밀히 역산해 낙찰 확률을 높이는 전략 설계가 핵심이다.
원문 링크 : 남양주 이패동 3층 근린주택 경매 2025타경71305
