철원군 신축 카페 건물 경매 10억이하 2025타경72205

강원도 철원군 철원읍 관전리에 위치한 준공 2년 차의 수려한 신축 카페(근린상가) 건물로, 2회 유찰을 거쳐 최초 감정가 대비 반값 수준인 7억 원대까지 떨어져 가격 메리트가 크다. 다만 일부 필지에 대해 농지취득자격증명(농취증) 필수 조건이 걸려 있으며 원상회복명령 가능성에 관한 조회가 회신된 특수물건이다. 사건번호 의정부지방법원 1계 2025타경72205(임의경매)이며 입찰기일은 2026년 7월 1일 수요일 10:30로 3차 진행이다. 소재지는 강원 철원군 철원읍 관전리 157 외 5개 목록이고 용도는 근린상가(건물 및 토지 일괄매각)이다. 토지면적은 1,382㎡(418.06평), 건물면적은 551.28㎡(166.76평)이며 제시외 92.30㎡(27.92평) 포함이다. 감정가는 1,564,633,100원이고 최저가는 766,670,000원으로 49%의 입찰가를 제시한다. 입찰보증금은 76,667,000원이다.

입지분석은 관전리마을회관 북서측 인근 지방도변에 위치하여 주위는 단독주택과 전·답이 혼재하는 농촌지대이나 왕복 도로변으로 차량 접근이 우수하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통은 보통 수준이다. 필지분석은 총 4필지로 418.05평의 넓은 토지로 구성되며 전부 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 가치가 높다. 대지는 관전리 157,157-4로 총 395.06평으로 인접 토지와 등고가 평탄한 부정형 구조이며 현재 수려한 근린생활시설 건부지로 이용 중이다. 토지이용계획확인원상 접도구역에 일부 저촉이 있는 점을 감안해 감정이 완료되었다. 전(관전리 157-3, 130)은 총 22.99평의 소규모 농지 필지이고 목록4(157-3)는 공부상 지목은 전이지만 현황상 주거기타로 이용 중이며 농취증 불필요로 확인되었다. 목록5(130)는 공부상 지목이 전으로 농지취득자격증명 제출이 필수인 필지로 미제출 시 입찰보증금 전액 몰수 및 원상복구명령 가능성이 있어 각별한 주의가 필요하다. 목록6의 제시외 조경수와 소유자 미상의 제시외 건물까지 매각에 포함되어 있어 필지 내 조경권은 안전하다.

건물분석은 일반철골구조와 경량철골구조 기반의 세련된 징크판넬 마감으로 2년 차 최고급 신축 건물이다. 메인동은 지상 2층으로 1층 70.19평은 휴게실 및 근린생활시설로 고급 카페로 이용 중이며 외벽은 벽돌쌓기와 강화유리로 세련되게 마감되었다. 2층 23.47평은 일반건축물대장에서 단독주택으로 등재되어 주거 겸용 또는 프라이빗 룸으로 다각도 활용 가능하다. 부속동은 지상 1층 17.95평으로 2024년 5월 추가 사용승인을 받은 경량철골구조 근린상가이다. 제시외 구조물로 발코니, 계단실, 창고 등 27.92평이 포함되어 매각된다. 승강기는 없으나 전면에 여유로운 옥외 주차공간이 마련되어 있어 교외형 카페족의 차량 주차가 편리하다. 내부 설비는 전기, 급배수, 화재탐지, 냉난방 설비가 신축급으로 빌트인 상태다.

권리분석은 임차내역 및 배당 연구를 포함하며 말소기준권리는 건물 보존등기와 함께 설정된 2023년 9월 20일 철원군산림조합의 근저당권 8억 9,280만 원이 말소기준권리다. 채무구조는 산림조합의 임의경매 신청으로 진행되며 동철원농협, 강원신용보증재단 등의 가압류를 포함해 총 채권액은 1,279,029,719원이다. 채무액이 감정가를 초과하므로 경매 취하 가능성은 없고 매각 후 후순위 모든 근저당과 가압류는 말소된다. 점유 및 임차인은 현황서상 상가 임차인으로 등록된 신OO(점포 125.3)가 있으나 대항력 요건은 말소기준권리보다 늦은 후순위 대항력 없는 임차인이다. 확정일자와 배당요구가 없어 법원 배당금은 없으며 낙찰 후 권리는 소멸한다. 또한 매각물건명세서상 본 건물은 채무자 겸 소유자 박OO가 직접 카페를 운영 중인 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없다.

주변 실거래 흐름은 대로변의 신축 근린생활시설 상가 및 토지 거래가 희소한 편으로 인근 실거래는 전무에 가까워 매물 자체의 가치가 높다. 본 건은 대항력이나 등기부상 리스크가 없으나 농취증 발급 및 원상복구 리스크를 극복해야 단독 낙찰의 가능성이 남아 있다. 농취증 발급 및 보증금 방어를 포함한 원상회복 리스크 관리와 명도·운영 트랙의 전략 수립이 필요하다.