나주 산포면 공장 경매 신도산단 4천평대 2024타경7473

전라남도 나주시 산포면 신도리 1298 1동호 외 4개 목록에 위치한 신도일반산업단지 내 대형 공장 매물은 임차권 및 채권의 잔존 부담이 전제된 초고수익형 특수물건으로 소개된다. 과거 3차 기일에서 채권자인 유동화회사가 50억 원에 방어입찰로 낙찰했으나 대금을 미납해 기존 보증금이 몰취된 상태이며, 이번 매각은 최저가 38억 9,064만 원으로 제시된다. 토지 면적 4,048.6평, 건물 면적 1,314.6평 규모로 공장용지 일괄매각이다. 감정가 대비 최저가 56% 수준의 가격대에 속하며, 대지의 용도와 구조상 대형 야적 공간과 증축 여력이 큰 편이다.

권리분석에 따르면 말소기준권리는 한국산업은행의 근저당권 70억 원이며, 현 임차인 케이오시(주)가 소액보증금으로 최우선변제받아 낙찰자에게는 인수 금액이 발생하지 않는 구조다. 다만 본건은 임금채권 배당요구가 있는 상황으로, 임금채권은 최우선변제로 일부 금액이 배당되나 낙찰자 입회 인수에는 직접적인 영향이 없다. 등기상 압류나 가압류는 매각 후 말소되므로 현 상태에서의 법적 리스크는 제한적이라고 보는 시각도 있다. 산단 내 위치 특성상 인프라 연계성과 인력 수급은 양호하며, 대형 트레일러 및 화물차 진입이 용이하고 교통편의도 보통 수준이다.

토지 구조는 1298번지와 1299번지 두 필지의 공업용 부지로, 도로가 양면으로 접혀 있는 형태의 중로각지 구조로 접근성이 뛰어나며 도로와 도시계획로 인한 면적 제한은 미미하다. 토지 면적 4,048.6평은 야적 공간 확보와 향후 증축 여력 면에서 높은 가치를 제공한다. 건물은 2016년 사용승인된 일반철골구조의 3동호, 2동호, 5동호로 구성되며 1층 대형 제조시설, 2층 사무공간, 냉동창고 및 냉동설비를 포함한 구성이다. 설비는 위생·급배수·소방설비가 완료되어 있으나 엘리베이터는 없고 외부 주차 공간은 충분하다.

본 매물의 핵심 전략은 채권 유동화회사와의 사전 조율을 통한 NPL 연계형 매입이다. 방어입찰 벽을 넘어 원금 및 이자 할인 인수 가능성을 모색하고, 낙찰 타점과 입찰 라인을 정밀하게 설계하는 것이 중요하다. 산단 입주 심사부터 채권 협상, 명도에 이르는 마스터플랜의 제시가 가치로 평가되며, 대지 4천 평과 건물 1천300평대의 대형 제조 거점을 원가 이하로 취득할 수 있는 기회로 제시된다.