사건은 인천지방법원 경매16계 2025타경1593(임의경매)로 입찰기일은 2026년 7월 10일 금요일 10시이며 2차 진행이 예정되어 있다. 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 147-12 외 2개 필지로, 용도는 숙박시설이며 대지 일괄매각 가능하고 제시외 건물도 포함된다. 토지면적은 317.30㎡(95.98평), 건물면적은 1,473.80㎡(445.82평)이며 제시외 57.20㎡(17.30평)가 더해진다. 감정가는 4,272,881,320원이며 최저가는 70%로 2,991,017,000원이다. 입찰보증금은 299,101,700원(10%)이다.
입지 분석에 따르면 인천 미추홀구 주안동 소재로 국철 1호선 주안역 남동측 인근에 위치한다. 대단지 공동주택과 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 인천의 대표적 원도심 중심 상권에 자리해 있다. 대중교통은 주안역과 시민공원역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권으로 도보 접근성이 우수하고, 도로망과 버스정류장과의 연계도 잘 되어 있어 유동 인구 흡수에 유리한 입지다.
필지분석에선 주안동 147-12번지(48.60평)와 147-13번지(47.40평)의 2필지로 구성되며 형상은 세장형이고 지반이 평탄해 숙박시설 건부지로 최적화되어 이용 중이다. 용도지역은 일반상업지역 및 방화지구에 해당해 토지 자체의 기본 가치가 높다. 동측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입과 가시성도 양호하나 도로후퇴부 부분이 있어 실제 건축 활용 면적은 현황 조사가 필요하다.
건물은 2002년 6월 4일 사용승인을 받아 24년 차에 접어든 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 1층 건물이다. 외벽은 복합판넬 및 드라이비트로 마감되어 있다. 지하 1층은 현황이 창고로 이용 중이나 공부상 유흥주점 및 기계실로 등록되어 있다. 지상 1층부터 6층은 숙박시설로 운영 중이며 객실 수는 35실이다. 지상 7층은 현황상 직원숙소로 사용 중이나 공부상 여관으로 표기된다. 건축물대장상의 층수 표기가 1층에서 7층으로 되어 있으나 현황 표기는 1층에서 3층 및 5층에서 8층으로 표기되는 하이엔드식 구조를 따른다.
엘리베이터는 1대가 정상 가동 중이며 건물 전면과 마당에 옥외 자주식 주차 공간이 있어 총 8대의 주차가 가능하다. 숙박업 특성상 도보 이용객이 많고 차량 방문객도 수용 가능하다. 말소기준권리는 등기부상 2023년 5월 4일 설정된 수협은행의 근저당권(36억 원)으로, 경매 낙찰 시 후순위 가압류 및 압류 등 권리의 말소가 원칙적으로 이루어진다.
임차 내역은 현재 상가 임차인 강OO이 건물 전부를 점유하여 운영 중인 것으로 조사된다. 사업자등록일은 2025년 4월 21일이며 말소기준권리보다 늦은 시점으로 대항력은 없다. 임대차 조건은 보증금 1억 원, 월세 700만 원이며 환산보증금은 8억 원으로 알려진다. 배당 및 인수금액 측면에서 임차인은 전액 배당에 참여하지 못할 가능성이 높아 배당액은 대부분 미배당으로 예상된다.
주변 실거래 흐름은 숙박시설 실거래 데이터에 따라 견고한 흐름을 보인다. 2025년 8월에는 대지 86.9평, 건물 570.5평이 42억 원에 일반 매매되었고, 2025년 12월에는 대지 127.4평, 건물 586.9평이 45억 원에 거래되었다. 매수 전략으로는 제시외 건물 17.30평이 매각에 포함되므로 권리상 안전하고, 준공 이후 가설된 부분에 대해 원상복구 명령이나 이행강제금 소지가 있는지 확인이 필요하다. 또한 지하 1층 유흥주점은 현재 창고로 사용 중이므로 용도 불일치에 대한 정리도 필요하다.
명도 전략으로는 임차인 강OO의 고액 월세와 보증금 전액 배당 미수로 인한 저항 가능성이 있어 낙찰 직후 신속한 인도명령과 내부 시설물의 인수 권리금 협상을 병행하는 정교한 접근이 유리하다. 주안역 상업지역에서 35실 규모의 7층 빌딩을 29억대에 인수할 기회로 평가되며 후순위 임차인 구조로 인수 채무가 전혀 없어 자금 조달이나 밸류업 리모델링이 용이한 매물로 판단된다. 실거래가를 바탕으로 한 낙찰 타점과 단기 명도 프로세스, 대출 연계까지 자산운용 파트너와의 협업이 중요한 포인트로 제시된다.
