시흥 능곡역 토지 경매 100억 역세권 준주거 대지 958평

시흥시 능곡동 883-1 일대 대지는 서해선 시흥능곡역 서측 입지의 초역세권으로 평가된다. 면적은 3,169.40 제곱미터(958.74평)이며, 용도는 대지로 토지전부 매각 대상이다. 감정가는 12,328,966,000원으로 평당 약 1,286만 원이고, 최저가는 8,630,276,000원(70%로 산정, 2차 진행)으로 책정됐다. 입찰일은 2026년 7월 7일 화요일 10시 30분이며, 입찰보증금은 863,027,600원(10%)이다.

현황과 특징으로는 대지가 서해선 라인의 핵심 거점 지역에 위치해 있으며, 신축 지식산업센터, 대형 상업시설, 근린생활시설 및 대단지 아파트 배후 수요가 유기적으로 연결돼 있다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 존재해 광역 물류 및 대중교통 여건이 우수하다. 현황상 건물이 없는 나대지 상태이며, 공부상 매각물건명세서 및 감정평가서에 따르면 2022년 3월 17일 자로 공장 등 지식산업센터 건축허가를 득한 토지로 확인된다.

권리분석은 임차 및 점유 관계가 전혀 없는 깨끗한 상태로 파악되며, 물리적 명도 저항 요인도 없다. 말소기준권리는 2024년 6월 27일 중소기업은행이 설정한 근저당권 84억 원으로 나타나며, 경매 구조상 등기부상 총 채권액은 약 106억 905만 원이다. 후순위 근저당, 가압류, 세무서 및 지자체 압류 등으로 채무 구조가 다층적이나 낙찰 시 소멸주의 원칙에 따라 모두 말소될 가능성이 있다. 다만 채무액이 최저가를 크게 상회해 취하는 것이 불가하다고 분석된다.

시세는 국토교통부 실거래가를 기준으로, 과거 본 건 필지가 69억 5,000만 원에 거래된 이력이 있고 인근 준주거지역 대형 필지들의 평당 거래가 630만 원~720만 원 선으로 나타난다. 본 건은 건축허가권의 승계가 핵심으로, 일반 토지 경매에 비해 높은 전문성이 요구된다. 경쟁자들의 심리적 위축 기회를 활용해 시세 대비 우위를 노리는 낙찰 비딩 전략이 필요하다. 엑시트 루트로는 이미 발급된 지식산업센터 건축허가권의 온전한 승계가 핵심으로, 낙찰 직후 전 소유자인 법인 채무자와의 협의를 통해 건축주 명의변경을 추진하거나, 협의가 불발될 경우 법원의 매각허가결정서 및 대금완납증명서를 근거로 인허가권 승계 절차를 병행하는 투트랙 전략이 제시된다. 인허가가 완전히 인계되면 산지·농지전용부담금 및 건축 설계 비용 등 수억 원의 초기 매몰 비용이 절감되어 개발 마진이 크게 증가할 전망이다. 능곡역 역세권의 이점을 활용한 하층부 상가와 상층부 섹션오피스·지식산업센터 분양 체계가 안정적 시행 마진을 확보하는 열쇠로 제시된다. 상담 문의는 블랙스톤컨설팅 1688-5443(박프로)로 안내된다.