[부동산 PF] EP.1_한국 경제의 뇌관

[부동산 PF] EP.1_한국 경제의 뇌관 한국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 제대로 이해하려면, 이 제도가 어떻게 태어나고 지금 어떤 위험에 직면했는지를 긴 호흡으로 살펴볼 필요가 있다. PF는 간단히 말해 “미래의 분양 수익을 담보로 현재의 토지 매입·건설 자금을 조달하는 방식”이다.

원래는 글로벌 인프라 시장에서 발전소·항만·도로 건설에 쓰이던 금융 구조였는데, 한국에서는 2000년대 중반 이후 부동산 개발에 집중적으로 적용되었다. 은행과 증권사가 직접 위험을 안기보다는, 저축은행·캐피털·여신전문회사 같은 제2금융권이 대거 뛰어들며 고위험-고수익 시장으로 변질된 것도 한국 PF의 특징이다.

문제는 이 구조가 부동산 경기 사이클에 절대적으로 연동된다는 점이다. 경기가 좋을 때는 “땅을 사서 아파트를 지으면 무조건 분양된다”는 믿음이 있었고, 실제로 분양 대금이 대출 상환 재원이 되면서 큰 문제가 없었다.

하지만 2022년 금리 급등, 2023~2024년 지방 분양률 저하...