정부 비웃는 강남 아파트 시장…대출 규제보다 강한 '현금의 힘'

정부가 집값 안정을 위해 대출 규제를 강화했으나 실제 거래 흐름은 다른 방향으로 움직이고 있다. 15억 원이 넘는 아파트의 대출 한도를 줄이고 25억 원 초과 구간은 대출 효과를 크게 낮춘 설계에도 불구하고 강남권·서초구·송파구를 중심으로 20억 원 이상 거래 비중이 크게 늘었다. 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 송파구는 36%에서 55%로, 강남구는 58%에서 73%로, 서초구는 54%에서 71%로 상승했고 용산도 절반을 넘는 거래가 20억 원 이상이었다. 결국 서울의 핵심 지역에서는 대출이 아니라 현금과 자산이 시장을 움직이고 있음을 확인했다.

강남은 규제를 비웃는 모습으로 보인다. 아파트를 구입하는 다수의 수요층은 일반적인 주택담보대출에 크게 의존하지 않으며, 기존 자산을 처분하거나 현금을 보유한 자산가나 법인, 고소득 전문직이 시장의 주요 수요층으로 작용한다. 이들에게 대출 한도 축소는 거래 포기의 결정적 요인이 아니고, 오히려 공급이 부족한 상황에서 입지의 희소성이 부각되며 가격은 지속적으로 상승하는 분위기가 형성된다.

집값은 더 오를 것이라는 믿음도 시장의 중요한 축으로 작용한다. 강남은 결국 오른다는 심리가 오랜 기간 형성되어 있으며, 대출이 줄어들어도 매수는 이어지고 가격이 오르면 오르기 전에 사려는 수요가 몰리며 악순환이 반복된다. 규제의 의도와 달리 실질적 영향은 현금 여력 보유자와 자산가에게 집중되어 중저가 시장의 거래 위축과 함께 초고가 시장의 움직임이 병행되는 이중 구조가 나타난다.

정부의 정책 한계도 뚜렷하게 드러난다. 대출 규제로 수요가 줄어들 것으로 기대했으나 실제로는 현금 여력이 있는 자들이 시장을 주도했고, 중저가 시장의 거래 감소와 함께 고가 주택의 거래는 계속될 가능성이 커졌다. 이로 인해 국민의 인식에서도 집값 상승에 대한 기대가 사라지지 않고, 강남 아파트를 가장 안전한 자산으로 보는 풍토가 강화된다. 공급 확대와 장기적 시장 신뢰를 통한 정책 방향 전환이 필요한 상황이다.

분석은 공급과 정책의 조정이 동시에 이뤄져야 한다는 점을 시사한다. 단순한 대출 규제만으로는 충분한 효과를 기대하기 어렵고, 현금 보유자와 자산가의 수요를 억제하는 방향으로도 한계가 뚜렷하다. 따라서 공급 확대와 함께 금융 정책과 세제 정책이 함께 작용하는 종합적 접근이 필요하다는 점이 이번 분석의 핵심이다.

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