부동산 상속세 아파트 상가 토지 오피스텔등 형태별로 다 다른거 몰랐지?

아파트를 공시가격으로 신고하면 위험하다. 같은 단지 내에서 6개월 이내에 실거래가가 발생하면 그것이 시가로 간주되기 때문이다. 공시가로 신고하면 국세청이 실거래가를 확인한 뒤 과소신고 가산세를 부과할 수 있으며, 반드시 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인해야 한다.

상가나 빌딩은 먼저 세무사와 상담한 뒤 감정평가를 받는 것이 안전하다. 공시가로 신고하면 국세청이 직권으로 감정한 뒤 71% 더 높게 과세하는 사례가 많다. 감정평가 수수료는 최대 500만원까지 공제된다.

오피스텔을 주거용으로 사용 중인 경우의 신고는 실제 사용용도에 따라 달라진다. 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 보며, 전입신고 여부가 아닌 실제 사용 방식으로 판단한다. 주택으로 인정되면 유사매매사례가액이 적용되고, 업무용이면 감정평가 기준이 적용된다. 용도 판정은 세무사와 함께 확인하는 것이 좋다.

공동명의 아파트는 전체 가액이 상속재산이 아니라는 점이 중요하다. 피상속인 지분만 상속재산이며, 배우자와 1/2 공동명의인 경우 전체 시가의 50%만 상속세 대상이다. 등기부등본에서 지분율을 반드시 확인해야 한다.

생전에 배우자 공동명의로 바꾸면 절세 효과가 크다. 배우자에게 6억원 이내 지분을 증여하면 증여세가 없고, 상속재산 감소로 상속세도 줄며 나중에 팔 때 양도세도 줄어든다. 10년 후에 다시 6억원 증여도 가능하고, 미리 할수록 미래 가치 상승분만큼 절세 효과가 커진다.

부동산 상속 취득세도 별도로 납부해야 한다. 상속세와는 별개로 주택은 2.8%, 농지는 2.3%의 취득세율이 적용된다. 관할 구청에 직접 신고해야 하며 기한은 상속세와 동일하게 6개월이다.

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