[2025 타경 12958] 서울 노원구 상계동 수락리버시티4단지

본 건은 도봉산역 인근 수락리버시티4단지아파트 24평형(전용 59.90㎡)의 3층 물건으로, 1회 유찰된 상태이며 권리상 하자는 없다. 사건번호는 2025 타경 12958이고 소재지는 서울특별시 노원구 상계동 1313 수락리버시티4단지 404동 3층 306호이다. 면적은 토지 41.96㎡(12.69평) 건물 59.90㎡(18.12평)이며 감정가 5억 8,300만 원, 최저가 4억 6,640만 원(80%로 1회 유찰). 입찰기일은 2026년 6월 16일이다.

시세 및 마진 분석은 59.90㎡ 기준으로, 본 건의 감정가가 현재 시세와 유사하다고 평가된다. 직전 실거래가로 2025년 6월 10층 물건이 5억 9,500만 원에 거래되었고 KB부동산 일반평균가는 5억 7,000만 원이다. 3층 저층이라는 점을 반영해 예상 매도가를 5억 6,000만 원으로 보정한다. 구분별 금액과 산출 근거로는 KB 일반평균가 5억 7,000만 원(하한 5억 4,000만 ~ 상한 5억 9,000만), 실거래가 5억 9,500만 원(10층, 2025.06.14) 및 5억 8,000만 원(5층, 2025.05.26)이 제시되며, 저층에 근거한 보수적 산정으로 예상 매도가 5억 6,000만 원이 제시된다. 추천입찰가는 4억 9,200만 원이고 최대 대출가능금액은 1억 9,680만 원(LTV 40% 적용), 필요 부대경비는 약 2,200만 원이다. 총 필요현금은 3억 1,720만 원으로 산출되며, 투자수익률은 순마진 4,600만 원을 현금 투입 3.17억으로 나눈 약 14.50%로 제시된다.

권리 분석의 핵심은 일반 권리관계로, 말소기준권리인 2019년 10월 25일 근저당권 이후에 설정된 후순위 근저당, 전세권 및 임의경매 기입 등기는 낙찰 대금 완납과 동시에 등기부상 모두 소멸한다. 임차인은 후순위 채권자인 전세권(500만 원)만 남았으나 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸한다. 법원 현황조사서상 채무자 겸 소유자 세대가 등재되어 있어 실제 소유자 가족이 점유 중인 것으로 추정되며 낙찰자가 인수할 보증금은 0원이다.

최종 결론으로, 본 건은 도봉산역과 수락산역을 아우르는 양호한 교통 입지와 초등학교 인근의 아파트로, 권리상 리스크가 없고 매각으로 모든 후순위 권리와 전세권이 소멸하는 안전한 물건이다. 입찰 전략은 최저가가 4억 6,640만 원까지 떨어지는 만큼 가격 메리트가 크고, 안전마진과 낙찰확률을 고려해 4억 9,200만 원 선에서의 입찰이 권장된다.