[2025 타경 1678] 서울 용산구 이촌동 한가람아파트

본 건은 서울 용산구 이촌동 한가람아파트 28평형(전용 71.45) 1층 물건으로, 이촌역 초역세권에 위치한 대단지 아파트의 경매 사례이다. 과거 25억 1,000만 원에 낙찰되었다가 대금 미납으로 재매각 절차로 진행된다. 사건번호는 서울 서부 2025 타경 1678(중복 2025타경51482)이며 소재지는 이촌동 404 한가람아파트 213동 1층 102호이다. 면적은 토지 24.41㎡(7.38평), 건물 71.45㎡(21.61평)다. 감정가는 21억 1,000만 원, 최저가(80% 재매각) 16억 8,800만 원이며 입찰보증금은 20% 필요하다. 입찰기일은 2026-06-23이다.

시세 및 마진 분석에 따르면 전용 71.45㎡ 타입의 KB 시세나 실거래가는 확인되지 않지만, 하위 평형인 59.88㎡(25평형)의 KB 일반평균가가 약 24억 5,000만 원 수준이고 2026년 4월 25일 25평형 1층 물건이 23억 원에 거래된 사례가 있다. 본 건의 28평형 1층 특성을 고려해 보수적으로 예상 매도가를 23억 원으로 잡고, 추천입찰가는 투자수익률과 낙찰확률을 반영해 20억 1,000만 원으로 제시한다. 구분별 금액은 실거래가 23억 원(전용 59㎡ 1층 기준)과 25평형 시세를 반영한 근거이며, 최대 대출가능금액은 2억 원으로 보수적으로 적용된다. 필요 부대경비는 취득세, 명도 및 등기 비용 등 포함 약 7,783만 원이며, 총 필요현금은 입찰가에서 대출금을 뺀 뒤 부대경비를 더해 약 18억 8,783만 원으로 산출된다. 투자수익률은 순마진 2억 1,217만 원을 현금 투입 18억 8,783만 원으로 나눠 약 11.24% 수준으로 평가된다.

권리 분석의 핵심은 일반 권리관계로 말소기준권리는 2016년 11월 11일자 근저당권이다. 후순위 임차인은 말소기준권리보다 전입일자가 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸한다. 추천입찰가 20억 1,000만 원으로 매각될 경우 선순위 채권 변제 후 남은 대금에서 후순위 임차보증금 6억 원은 전액 변제되어 소멸하므로 낙찰자가 추가 부담해야 할 금액은 사실상 없다.

총평으로 본 건은 한강변 동부 이촌동의 초역세권 대단지로, 리모델링 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 가능성이 크다. 경매 재매각 사건이므로 입찰 보증금은 최저가의 20%인 3억 3,760만 원이다. 1회 유찰된 상태임을 고려해 안전마진과 낙찰확률을 반영한 20억 1,000만 원 선의 입찰전략이 권고된다. 현재 이촌한가람아파트 리모델링 주택조합이 설립되어 사업이 진행 중이며 조합원 지위 승계 여부는 입찰 전 최종 확인이 바람직하다. 조합사무실 연락처는 02-798-9406이다.