[2025 타경 51527] 서울 은평구 응암동 응암푸르지오

본 건은 지하철 6호선 응암역과 3호선 녹번역 인근 은평구 응암동의 응암푸르지오아파트 40평형(전용 114.92) 4층 물건으로, 1회 유찰 이력과 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금 내에서 해결되는 구조를 갖춘 사례다. 사건번호는 2025 타경 51527로 서울서부지방법원 경매 5계에서 진행되었으며 소재지는 서울 은평구 응암동 176 응암푸르지오 104동 4층 402호, 토지 69.69㎡(21.08평) 건물 114.92㎡(34.76평)로 표기된다. 감정가는 9억 2,700만원, 최저가는 7억 4,16백만원으로 책정되었고 입찰기일은 2026년 6월 23일이다.

시세 및 마진 분석은 114.92㎡ 기준으로 수행되었다. 전용 114.92㎡의 KB 부동산 일반평균가는 8억 5,000만원으로 제시되며, 동일 면적의 실거래가 기록은 2021년 이후 없다. 다만 한 단계 작은 면적의 전용 84.2㎡의 최근 실거래가가 8억 4,800만원(2026년 5월) 수준이므로 보수적 관점에서 예상 매도가를 8억 5,000만원으로 산출했다. 이에 따라 추천입찰가는 실거래가 부재와 안전마진, 낙찰 확률 등을 고려해 최저가에 근접한 7억 4,200만원으로 제시되었다. 최대 대출가능금액은 약 2억 9,680만원(LTV 40%), 필요 부대경비 약 3,597만원, 총 필요현금은 약 4억 8,117만원이다. 순마진은 약 7,203만원으로 예상된다.

권리 분석의 핵심은 일반 권리관계와 임차인 현황으로, 말소기준권리는 2022년 1월 28일 설정된 근저당권이고 임차인의 전입일은 2022년 1월 7일로 선순위 대항력임차인에 해당한다. 확정일자를 확보하고 배당요구종기일 내 배당요구를 완료한 상태다. 인수 리스크와 배당 구조 측면에서 선순위 임차인의 보증금 7억 원은 추천입찰가인 7억 4,200만원으로 낙찰될 경우 우선 배당되며 낙찰대금 내에서 충당되어 추가로 인수할 보증금은 없다. 이로 인해 임차인의 대항력도 소멸될 가능성이 높다.

총평으로 본 건은 불광천 인근의 쾌적한 주거환경과 양호한 인프라를 갖춘 응암동 푸르지오 아파트로, 선순위 임차인의 보증금 7억 원이 매각대금에서 전액 우선 배당되어 깨끗하게 소멸하는 안전한 물건이다. 입찰 전략은 최저가(7.41억)가 KB 시세(8.5억)보다 낮아 이번 회차에 매각될 가능성이 높으며, 안전마진과 낙찰확률을 고려해 최저가에 근접한 7억 4,200만원 선으로 응찰하는 것을 권장한다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금 7억원 이상은 필수로 투입되어야 하는 물건이므로 이번 회차 유찰 시에도 필요한 투자금액은 크게 감소하지 않는다.