[2025 타경 2941] 서울 강북구 수유동 래미안수유

본 건은 강북구 수유동 래미안수유아파트 43평형(전용 114.78) 14층 로열층으로, 우이신설선 가오리역 인근에 위치한 토지 52.88㎡(16평), 건물 114.78㎡(34.72평) 규모의 물건이다. 사건번호는 2025 타경 2941이며 중복 사건으로 2025타경5940, 서울북부지방법원 경매 8계에 속한다. 소재지는 서울 강북구 수유동 730 래미안수유아파트 106동 14층 1402호이며 1회 유찰된 상태다. 소유자 점유 및 권리관계가 비교적 깨끗하다는 점이 특징으로, 임차인 현황은 매각물건명세서와 현황조사서에 따르면 조사된 임차내역이 없고 채무자 겸 소유자가 점유하고 있다. 낙찰자가 추가로 인수할 등기부 권리나 채무는 없으며, 말소기준권리는 2016년 8월 26일에 설정된 근저당권이다.

시세 및 마진 분석에 따르면 전용 114.78㎡ 기준 KB부동산 시세는 일반평균가 7억 7,250만 원이며, 최근 13층 실거래가 8억 5,000만 원 및 네이버 최저 호가를 고려해 예상 매도가를 7억 9,000만 원으로 책정했다. 부대경비 및 투자수익률을 반영하여 추천입찰가는 7억 3,000만 원으로 산정되며, 최대 대출가능금액은 LTV 40% 적용으로 약 2억 9,200만 원이다. 필요 부대경비는 약 3,555만 원으로 산출되고, 총 필요현금은 입찰가에서 대출금을 차감하고 부대경비를 더한 약 4억 7,355만 원으로 추정된다. 투자수익률은 순마진 2,445만 원을 현금투입 4.73억 원으로 대비해 약 5.16%로 평가된다.

권리 분석의 핵심으로 일반 권리관계는 2016년 8월에 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 낙찰자가 추가로 인수할 등의기부 채무는 없다. 임차인은 법원 매각물건명세서 및 현황조사서상 조사된 내역이 없으며, 소유자가 점유하고 있어 임차보증금이 발생하지 않는 소유자 점유 물건이다. 최종 결론으로 본 물건은 수유동 내 선호도 높은 브랜드 아파트이자 14층 로열층으로서 환금성과 안정성을 모두 갖춘 물건으로 평가된다. 입찰 전략은 안전마진과 낙찰확률을 고려해 2회차 기일에 7억 3,000만 원으로 입찰하는 것을 권장한다.