[2025 타경 12693] 서울 노원구 중계동 양지대림 추천입찰가

본 건은 중계역 인근 양지대림아파트 43평형(전용 114.96) 1층 물건으로, 신건 진행 예정이나 치명적 리스크가 존재하여 입찰을 권하지 않는 위험 물건으로 판단된다. 사건번호는 2025 타경 12693(서울북부지방법원 경매 3계)이며 소재지는 서울특별시 노원구 중계동 587 양지대림아파트 101동 1층 105호다. 면적은 토지 39.42(11.92평), 건물 114.96(34.78평)이며 감정가와 최저가가 각각 1,050,000,000원으로 신건 특성상 100%가 적용된다. 입찰기일은 2026-06-09로 명시된다.

시세 및 마진 분석은 114.96 기준으로 진행되며, KB부동산 일반평균가는 10억 5,000만 원으로 제시되고 실거래가는 2026년 2월 16층 로열층 물건이 11억 2,000만 원에 거래된 바 있다. 예상 매도가는 1층 저층 특성을 반영해 보수적으로 10억 원으로 산정되며, 추천 입찰가는 제시되지 않는다. 최대 대출 가능금액과 필요 부대경비는 0원으로 기재되었다.

권리 분석의 핵심은 일반권리관계로, 말소기준권리는 2020년 11월 24일 근저당권(1.8억 원)이다. 이후 등기된 강제경매 기입등기, 가압류, 세무서 압류 등은 낙찰 후 소멸하나 임차권 등기 제외 여부를 확인해야 한다. 임차인은 보증금 8억 원으로 전입일은 2023.01.31이므로 근저당권보다 늦어 외형상 후순위로 보인다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있어 주의가 필요하다. 본 건의 경우 임차인이 보증금을 지키기 위해 선순위 근저당권을 대신 갚아준 것으로 보이므로 실질적으로는 선순위 임차인으로 작용하는 사례에 해당할 가능성이 있다. 이로 인해 근저당 1.8억(실질채무 추정 1.5억)과 임대차보증금 8억, 경매비용, 압류 등을 고려하면 10억 이하로 낙찰받기는 쉽지 않다.

최종 결론 및 요약으로, 중계동 은행사거리 인근 학군지 아파트라는 장점이 있지만 임차인의 대위변제로 인한 보증금 인수 리스크 8억 원이 핵심 변수로 작용하는 복잡하고 위험한 특수 권리 물건이다. 선순위 근저당권과 임차인의 보증금 합계에서 미배당 잔액 전액을 낙찰자가 책임지고 인수해야 한다는 점이 강조된다. 입찰 전략으로는 안전마진 확보가 어려워 유찰 여부와 관계없이 입찰 대상에서 제외하는 것을 권장한다.