서울 아파트 84 평균 13억 돌파… 강남·동북권 폭발 vs 도심권 정체, 선별적 양극화 시장의 도래

서울 아파트 시장은 평균 수치가 과거의 상승장처럼 모두 함께 오르는 모습에서 벗어나, 지역별로 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다. 전용 84㎡ 중형 아파트의 평균 매매가격은 13억 3,366만 원으로 전년 대비 7% 이상 올랐지만, 강남권과 정비사업이 활발한 동북권은 급등했고, 도심권은 공급 감소와 노후 단지 비중으로 정체 혹은 하락하는 양상이 나타났습니다. 선별적 양극화가 심화되고 있는 셈입니다.

구별로 보면 동대문구가 13.14% 상승으로 서울 전역에서 가장 두드러진 상승을 기록했습니다. 청량리역 역세권 개발과 이문·휘경 뉴타운 일대 재개발 기대감이 크게 작용했고, 교통망 개선과 대규모 재개발로 실거주 수요와 투자 자금이 동북권으로 대거 유입됐습니다. 반면 강남권은 여전히 견고한 흐름을 유지했으나, 서초구의 상승률은 1.15%로 낮아지며 초고가 진입 후 숨 고르기 신호로 해석됩니다. 도심권은 종로구를 중심으로 하락세가 뚜렷해 도심 특성상 대규모 신규 공급과 재건축이 쉽지 않은 한계가 작용했습니다.

정비사업의 중요성이 커지면서 자산 수익 구조도 바뀌고 있습니다. 현재의 선별적 강세장에서 소수 대형 재건축 단지는 여전히 고가를 유지하지만, 소액으로는 진입이 어려운 상황입니다. 따라서 자산 증식을 위한 전략으로는 정비사업 활성화 기조에 맞춰 도로부지와 같은 예정지 내 도로지분에 주목하는 방식이 제시됩니다. 재개발이나 모아타운 등 정비사업 추진 시 좁은 골목이 신축 아파트 대지로 바뀌는 만큼, 예정지 내 일정 면적 이상의 도로 지분을 선점하면 다주택자 세금 규제를 피하면서 향후 입주권을 얻을 수 있는 기회를 확보하게 됩니다. 정책 방향이 정비사업 쪽으로 집중되는 만큼, 도로부지 선점은 안전하고도 효과적인 자산 증가 전략으로 제시됩니다.