동대문구 장안1구역 재개발 정비구역 지정 고시 완료! 추정비례율 108퍼센트

장안1구역 재개발사업이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 최종 고시하면서 초대형 정비사업의 법적 발판이 마련되었다. 최고 36층 규모의 대단지로 1,754세대가 공급될 브랜드 타운으로 변모할 가능성과 사업성 정밀 분석이 주목받고 있다. 동대문구 장안동 일대의 주거 중심지로 탄탄한 생활 인프라를 바탕으로, 이번 고시는 노후 주거지의 과거 이미지를 벗기고 고층화가 가능해진 맥락을 확인시켜 준다.

이번 발표에 따르면 장안1구역은 넓은 대지면적과 쾌적한 동간 거리, 풍부한 부대복리시설을 갖춘 랜드마크 아파트로 설계된다. 구역 전체 면적은 약 6만 7,951.8㎡(약 2만 555평)이며, 지상 최고 36층의 초고층 타운으로 조성된다. 총 공급 세대는 1,754세대이고, 조합원 1,521세대와 일반분양 1,233세대, 임대주택 233세대가 포함된다. 기존 구역의 1,426세대에서 328세대가 증가하는 만큼 일반분양 물량 확대로 조합원의 사업비 부담이 크게 경감될 전망이다. 평형 구성은 중소형 위주로, 전용 40형 228세대, 전용 59형 771세대, 전용 84형 755세대가 유력하게 배치된다.

비례율은 108.66%로 추정되며, 총수입은 약 1조 4,403억 원, 총비용(공사비 등)은 약 9,448억 원, 종전자산총액은 약 4,560억 원으로 산출된다. 비례율이 100%를 초과하는 것은 개발 이익이 조합원의 기존 지분 가치를 보정하고 추가 가치를 확보한다는 의미이다. 조합원 분양가 추정은 전용 40형 약 5억 4,990만 원, 전용 59형 약 8억 180만 원, 전용 84형 약 10억 630만 원으로 제시된다. 조합원 분담금은 조합원별 분양가에서 추정권리가액(108.66% 비례율로 계산)을 차감한 금액으로 산정되며, 차이가 플러스면 추가 분담이, 마이너스면 환급이 발생한다는 원칙이다.

최고 36층 가능성의 핵심은 용도지역 종상향이다. 대규모 종상향으로 제2종 일반주거지역의 7층 이하 규제가 대폭 완화되며, 제3종 일반주거지역으로의 확대가 이뤄져 용적률과 층수 인센티브가 최대화되었다. 이로써 향후 장안1구역의 미래 가치는 크게 높아진다.

추진 일정은 속도전으로 진행된다. 2026년 3월 16일에는 추진위원회 승인이 완료되었고, 2026년 7월 11일에는 주민총회 예고로 설계자 및 정비업체 선정을 마무리한 뒤 핵심 협력업체를 최종 낙점할 예정이다. 이어 연내 조합설립을 위한 동의율 75%를 달성하고, 내년 1분기 창립총회, 상반기에는 조합설립인가를 목표로 추진한다.

서울 재개발 정책의 핵심은 자산 증식이다. 예정지 도로부지 투자는 소액으로도 입지 가치 상승과 세금 부담 회피를 동시에 노릴 수 있는 전략으로 꼽히며, 향후 개발 가능성이 높은 도로지분에 대한 관심이 높아진다. 도로지분 투자는 재개발 진행 시 대지로 변화하는 가치 상승을 견인하는 한편, 조례 기준 충족 시 더 큰 수익 기회를 제공한다.