임대아파트 분양전환, 임대사업자가 부도나면 어떻게 되나요?

대법원은 2012년 이미 부도등이 발생한 경우 임차인은 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임대사업자는 이를 이행할 의무가 있다고 명확히 밝혔다. 임대사업자가 협조를 거부하면 임차인들이 직접 움직일 수 있으며, 구 임대주택법 제21조 제5항은 부도등 발생 후 6개월 이상 분양전환 신청이 안 되면 임차인대표회의가 동의 2/3 이상으로 임차인 대표가 분양전환 승인을 신청할 수 있다고 규정한다. 이 사건에서도 임차인대표회의가 이를 행사했고 법원은 적법하다고 인정했다. 또한 분양전환 승인이 난 뒤에도 임대사업자가 4개월 이상 응하지 않으면 임차인은 법원에 매도청구를 청구할 수 있다.

임차인 총수의 3분의 2 이상 동의의 계산은 실무에서 쟁점으로, 행정청의 관행으로 임차인 포기자는 제외하는 경향이 있다. 이미 분양전환을 완료한 임차인은 지위를 잃어 제외되며 공실 세대 역시 제외된다. 다만 대법원이나 국토교통부의 공개 해석은 확인되지 않아 지자체별로 해석 차이가 있다. 분양전환 요건 미충족을 임대사업자가 주장할 수 있다.

회생절차 중 이자 연체 기간은 부도등 판단에서 제외되지 않는다는 것이 법원 판단이다. 다만 회생절차를 진행하면서 주택도시기금 이자 연체가 누적될 경우, 회생법원에 이자 변제허가를 신청해 실제로 변제한 기간은 연체기간에서 제외될 수 있다. 불허가 경우에도 향후 입법 보완 가능성이 있다.

2018년 이미 분양전환 승인을 받은 아파트라도 이후 부도등이 발생하면 다시 승인이 가능하다고 대법원이 판단했다. 분양전환 승인은 임차인 개개인의 거주 요건을 심사하는 것이 아니므로 거주 여부가 불완전하더라도 승인 자체는 위법하지 않다. 다만 개별 임차인의 거주 요건은 이후 확인된다. 거주 요건 미충족을 이유로 거부하면 증거를 제시해 대응할 수 있다.

공공주택 특별법과 구 임대주택법의 적용 차이는 여전히 남아 있다. 2015년 임대주택법이 폐지되며 민간 임대주택법과 공공주택 특별법으로 나뉘었고, 경과규정에 따라 민간 공공건설임대아파트에는 구 법이 계속 적용된다. 다만 공공주택 특별법 개정으로 일부 규정이 적용되기도 했고, 부도등 관련 규정은 여전히 구 법이 적용된다고 판단됐다. 공공주택 특별법이 적용되는 신규과 기존 민간 공공건설임대주택 간에도 부도등 발생 시 우선 분양전환 규정의 적용 차이가 있다.

분양전환 가격이 시세보다 낮다 상황은 비례원칙 위반으로 다투는 경우가 많았으나, 처분 자체는 기속행위로 보아 가격 차이가 위법성 판단에 직접 영향을 주지 않는다. 실무상의 전략은 분양전환가격 산정의 위법 여부를 다투는 쪽이 더 실질적이다. 임대사업자가 거주 요건 미충족을 이유로 거부하면, 주민등록초본, 관리비 내역, 신용카드 이용 내역 등 거주 증거를 제시하고 이를 반박하는 구조로 운용된다.

분양전환 승인이 나자 임대사업자가 당시에 거주하지 않았다며 거부하는 경우가 있는데, 승인은 개별 임차인의 거주 여부를 심사하는 것이 아니라는 점이 핵심이다. 거주 여부는 이후 절차에서 확인된다. 전국적으로 유사 사례가 많아, 원칙과 요건, 절차를 충실히 검토하는 것이 중요하다.