나는 청약 자격에 관한 판례를 정리하며 먼저 무주택 여부의 시점을 어떻게 판단하는지가 핵심임을 강조합니다. 청약으로 들어온 사람은 청약 공고 시점부터 계속 무주택이어야 하고, 빈 집에 개별 계약으로 들어온 경우는 계약 맺을 때부터 무주택이어야 하며, 선착순으로 입주한 사람은 분양받을 때까지 무주택이면 됩니다. 다만 우선분양전환 자격의 증명은 임차인 자신이 직접 해야 한다는 점이 대법원 파기환송의 핵심 이유였고, 임대사업자가 자격 확인을 했다는 사정을 단서로 자격이 있다고 추정하지 않는다고 확정되었습니다. 실무적으로는 주민등록 이력, 임대차계약서, 임대보증금 납입 영수증, 세대원 전원의 주택 소유 이력 등을 꼼꼼히 준비하고, 중간에 다른 곳으로 전출한 기록이 있다면 공과금 납부 내역이나 자녀의 학교 재학 증명 등으로 실제 거주를 뒷받침하는 자료를 갖추는 것이 중요합니다.
또한 나중에 주택을 팔아 무주택자가 된 경우의 판단은 입주 방식에 따라 달라집니다. 원고 678 사례에서 빈 집에 개별 계약으로 입주했을 때 이미 주택을 소유한 상태였고, 합의해제로 소유권이 소급 소멸했다 하더라도 임대주택법상 자격 판단은 소급되지 않는 반면, 선착순 입주는 입주 당시 유주택이어도 분양계약 체결까지 무주택이면 자격이 인정됩니다. 따라서 “선착순으로 들어온 사람은 나중에 집을 팔면 되지만, 빈 집에 개별 계약으로 들어온 사람은 처음 계약할 때부터 집이 없어야 한다”는 이해가 현실에 더 가깝습니다.
마지막으로 소멸시효에 관한 부분은 5년의 함정이 가장 혼란스럽습니다. 공공임대아파트 분양전환 부당이득반환채권에는 민법상 10년이 아닌 상법 제64조의 5년 상사소멸시효가 적용되며, 이는 임대사업자가 상인이고 분양계약이 상행위에 기초해 급부를 반환받는 관계이기 때문입니다. 소멸시효는 보통 분양계약 체결일 무렵의 분양대금 납부 시점을 기산점으로 진행되며, 판결이 바뀌었다고 해도 기산점을 늦추는 사유로 삼을 수는 없습니다. 소멸시효를 중단시킬 수 있는 주요 방법 역시 존재합니다.
