매출연동형 임대료 구조가 반드시 불법은 아니며, 약국 매출이 오르면 차임이 올라가는 형태로 계약되는 경우가 많습니다. 다만 이 구조가 약국 경영의 주도권을 건물주가 사실상 행사하는지의 문제와 직결되므로 경계가 필요합니다. 대전지방법원은 65억 원대 면대약국 혐의에서 임대차계약은 차임이 고정될 법적 근거가 반드시 필요한 것은 아니라며, 매출연동형 차임이 운영 지배를 자동으로 뜻하지 않는다고 보았습니다. 대법원도 매출액의 일정 비율을 차임으로 정하는 것이 임차인의 경영능력과 노력을 반영한 것이라고 판단한 바 있습니다.
그럼에도 면대약국 의혹은 여전히 남습니다. 면대약국은 약사 자격이 없는 이가 약국을 실질 운영하는 것을 말하며, 핵심은 실제 누가 약국을 주도적으로 운영했느냐입니다. 따라서 직원 채용, 의약품 결정, 자금 관리 등 운영 주도권과 건물주의 개입 정도를 면밀히 확인합니다. 만약 건물주가 운용 의사결정에 관여하고, 수익이 건물주 계좌로 이체되거나 운영 지시가 지속된다면 의혹이 커집니다. 반대로 약사가 독립적으로 의약품 구매를 결정하고, 자금 관리도 직접 주도했다면 면대약국 의혹은 해소될 수 있습니다.
약사 입장에서 중요한 포인트는 임대차 계약의 구체적 구조와 개입 여부를 명확히 하는 것입니다. 매출연동형 차임은 문제되지 않지만, 건물주가 약국 운영에 관여하는지 여부, 의약품 구매처와 품목 결정에 개입하는지 여부, 통장과 카드 관리 여부가 의심의 방향을 좌우합니다. 만약 면대약국 혐의로 고발된다면 본인이 직접 관리하는 증거를 확보하고, 주문과 거래의 증거를 남겨두며, 건물주가 개입하지 않았음을 CCTV와 출퇴근 기록으로 입증하는 전략이 필요합니다.
건물주 입장에서 안전하게 운영하려면 계약서에 차임 산정 방식의 명확한 기준과 매출 확인 방법, 최저 보장 임대료 등을 구체적으로 명시하고, 비개입 조항을 넣어 운영 자율성을 확보해야 합니다. 분양 시 독점 업종 특약의 법적 효력 여부를 확인하고, 가능하다면 다른 수분양자들의 동의 확인서를 확보하는 것이 좋습니다. 독점권을 확보하려면 계약서상 서면 특약과 구체적 동의 절차가 필요합니다. 또한 양도나 양수 시에는 비밀유지 계약, 정보의 범위와 반환 의무, 경업금지 조항을 명확히 포함시키는 것이 중요합니다.
요약하면 매출연동형 임대차가 구조적으로 불법은 아니나, 약국 운영의 주도권 여부가 쟁점이며, 계약서 작성 때 비개입 조항과 분양 시 독점권 등을 면밀히 반영하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다. 계약 전 전문가와의 상담으로 운영 주체의 구분과 권한 범위를 명확히 하시길 권합니다.
