장재호 변호사의 글은 실제로 대법원까지 다룬 사례를 바탕으로 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 법리를 설명합니다. 임대인이 건물주로 바뀌는 경우에도 임차인의 권리금 회수 기회는 법적으로 보호되며, “직접 장사하겠다”는 의사만으로 자동으로 권리금을 막을 수는 없습니다.
사건의 핵심은 임대인이 재건축 등을 이유로 임차인에게 퇴거를 요구한 뒤, 권리금을 받기로 한 새 임차인을 내세워 계약 여부를 거절하자 임차인이 손해배상을 청구한 데 있습니다. 1심·2심은 임차인 손해배상 청구를 기각했으나, 대법원은 임대인이 확정적으로 새 임차인을 거절한다는 의사를 반복적으로, 명확하게 표시했다면 임차인이 새 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 다만 인도 문제는 임대인 승소로 확정되었고, 손해배상 부분은 다시 심리하게 했습니다.
Q1에서 Q5까지의 요지는 이렇습니다. 임대인이 스스로 영업하겠다는 이유만으로 새 임차인을 거절하는 것은 정당한 사유로 보기 어렵고, 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정합니다. 다만 새 임차인의 선정 여부와 구체적 정보 제시 여부가 중요합니다. 문자 한 통으로 주선을 인정받지 못했고, 임차인은 인적사항, 재정능력 증빙, 권리금 계약서를 함께 제출해야 합니다. 손해배상액은 새 임차인이 지급하기로 한 금액과 계약 종료 시 권리금의 감정가 중 낮은 금액으로 제한되며, 건물 위치에 따른 바닥권리금 등의 사정도 배상액에 영향을 줄 수 있습니다.
임대인 입장에서는 건물 인수 시 임차인의 권리금 문제를 함께 인수하며, “직접 장사하겠다”는 주장이 반복되면 불리하게 작용할 수 있습니다. 새 임차인을 주선하려면 형식적 단계를 갖추고, 구체적 정보와 함께 권리금 계약서를 제시하는 것이 필요합니다. 임차인 입장에서는 퇴거 통보를 받는 순간부터 새 임차인 확보와 계약 절차를 준비하고, 거절 의사를 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 시간이 지날수록 선택지가 줄어들 수 있으므로 전문가와 상의가 권장됩니다.
