저는 부동산 전문 세금 고지서 한 장이 날아왔을 때의 충격과 맥락이 얼마나 깊은지 이 사건에서 확인했습니다. 대법원이 2026년 1월 임대주택 보증금과 관련된 증여세 부과처분을 파기환송한 판결은 단순한 세금 문제가 아니라 임대보증금의 법적 성격과 부동산 가치 평가 방식에 대한 중요한 기준을 세운다는 점에서 의미가 큽니다. 사건의 배경은 두 회사의 합병 과정에서 주식을 받게 된 개인 A씨를 둘러싼 것이고, D회사가 보유한 E회사의 임대보증금 등으로 인해 부채가 크게 평가되면서 주식가치와 증여세가 좌우되었습니다.
쟁점은 임대보증금의 현재 가치 평가가 과연 5년 이상 동안의 회수 가능성에 근거해 할인될 수 있는가였습니다. 세법상 5년 초과 시점에 반영하는 할인을 적용할 여지가 있는데도 세무당국은 임차인들의 5년 내 분양전환 합의서를 근거로 당해 보증금을 5년 내 돌려줄 돈으로 봤고, 따라서 전액 부채로 계상해 과다한 주식가치를 만들었다고 봤습니다. 반면 저와 의뢰인 측은 임차인들의 분양전환 여부가 2018년 당시 확정되지 않았고, 임차인이 10년 의무임대기간을 채우면 보증금 반환 시점이 달라질 수 있음을 주장했습니다.
1심과 2심은 임차인들이 매매예약 합의를 통해 5년 후 분양전환을 확정적으로 약속한 것이 아니고, 계약상 임대기간이 2년으로 적혀 있어도 임대인이 곧바로 퇴거시킬 수 없다는 법리를 적용해도 무리가 없다고 보지 않았습니다. 대법원은 이 판결을 뒤집으며 핵심적으로 네 가지 기준을 분명히 제시했습니다. 첫째, 2년 계약이라고 해서 곧 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻이 아닙니다. 둘째, 5년 후 분양전환 합의가 있어도 임차인이 바뀔 수 있습니다. 셋째, 실제로 분양전환이 이뤄진 사정을 소급해 적용해서는 안 됩니다. 넷째, 반환 시기가 불분명하면 5년으로 보아 현재 가치로 할인해야 한다는 원칙은 골프장 입회금이나 리조트 보증금에 한정된 것이 아니라 일반적인 장기 부채에도 적용된다는 점을 확립했습니다.
이 판결은 임차인이나 사업자 양측에 각각 시사하는 바가 큽니다. 임차인 입장에서는 임대차계약과 분양전환의 권리가 보호되는 방향으로 해석의 근거가 마련되었고, 사업자 입장에서는 합병이나 주식 양도 시 보유 부채의 평가 방법이 세금 부담에 큰 영향을 준다는 점을 명확히 했습니다. 과세당국이 사후적 사정을 근거로 세금을 매기려 한다면 이를 다툴 여지가 있고, 반환 시기를 현재 가치로 할인하는 방법의 적용 여부도 거래 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 이 판결은 부동산 거래 구조와 세법, 그리고 판례를 복합적으로 검토하는 전문가의 조언이 필요하다는 점을 다시 한 번 강조합니다. 이 글은 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두34604 판결에 기반해 정리했습니다.
