저는 평택의 상가 분양 사례를 통해 임대 여부를 둘러싼 분양대행업자와의 거래가 어떻게 판단되는지 살펴봤습니다. 분양대행업자들이 임대차계약 해지 사실을 숨기고 “임대 가능”을 반복했고, 저는 이를 바탕으로 계약을 체결했습니다. 이후 임대차계약은 체결되지 않았고, 대출 역시 기대보다 작게 나오는 등 수익성은 악화되었습니다. 법원은 원심이 이 사기를 너무 쉽게 인정했다며 다시 심리하라고 환송했습니다. 대법원은 먼저 계약 당시에는 임대차계약이 실제로 존재했고, 11월 2일 확약서의 “임대와 무관하게 6개월 분 월차임 지원” 조항은 임대가 없던 상태를 전제로 보상에 합의한 여지가 있다고 봤습니다. 또한 분양대행업자는 확약서를 이행했고 잔금을 받기까지 필요한 자금도 제공했다는 점을 들며 사기 성립에 대한 단정을 배제했습니다. 시행사에 대해서는 원고의 상고를 기각했고, 사기 여부를 확정하지는 않고 원심 판단을 환송했습니다. 환송심에서 중요한 쟁점은 11월 2일 확약서 작성 시 원고가 임대차계약 해지 사실을 알고 있었는지 여부입니다. 만약 전혀 몰랐다면 사기가 다시 인정될 수 있습니다.
비슷한 상황이라면 먼저 임대 현황과 대출 가능 금액, 수익 예측 등을 반드시 서면으로 확인해야 합니다. 구두 약속은 나중에 증거로 남기기 어렵기 때문입니다. 계약서나 확약서에 임대 여부와 지원 내용이 구체적으로 명시되었는지 확인하고, 필요하면 직접 금융기관에 대출 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 이미 피해를 입은 경우에도 증거가 핵심이므로 문자, 카톡, 이메일 등 거래 내역을 모두 보존하고, 분양대행업자의 구체적인 허위 진술 여부를 입증해야 합니다. 대법원은 과장된 광고를 일반 상거래 관행과 신의성실의 의무에 비춰도 불법이 아니라고 보려면, 중요한 사실에 대해 구체적이고 신의성실의 원칙에 어긋나지 않는 한 사기로 보지 않는다고 밝혔습니다. 다만 중요한 사실을 구체적으로 허위로 고지해 상대의 거래 의사에 중대한 영향을 미쳤다면 사기에 해당합니다. 따라서 향후 거래에서도 임대 여부와 기대 수익에 관한 구체적 사실의 확인이 핵심이고, 증거를 철저히 남겨 두는 태도가 필요합니다.
