불법건축물 양성화와 관련해 주차 문제의 중요성이 크게 대두되고 있다. 이행강제금이나 구체적 벌칙보다도 실제 주차 여건이 양성화 여부를 좌우하는 사례가 많다. 이번에 확정된 특정 건축물 양성화 특별법의 핵심은 조건을 충족하면 추가 주차장을 설치하지 않아도 양성화가 가능해지는 부설주차장 설치에 관한 특례를 신설했다는 점이다. 다만 모든 위반건축물이 이 혜택을 받는 것은 아니며, 세대 수 증가를 초래하는 방 쪼개기나 근생을 주거로 무단 용도변경한 경우 등은 법에 맞는 주차장을 확보하거나 비용 납부가 요구된다. 반면 이러한 유형에 해당하지 않는 위반건축물은 주차장 설치 의무가 면제될 수 있다.
주요 논점은 구체적 판단의 기준이다. 원래 한 가구였던 공간을 불법으로 나눠 다가구로 만들거나, 다가구 주택을 쪼개어 가구 수를 늘린 경우 실제 거주 인구 증가로 판단되어 주차 부담이 커질 가능성이 크다. 또한 근린생활시설로 되어 있지만 실제로는 주거용으로 사용하는 경우도 주차 의무 여부에 큰 영향을 미친다. 이러한 유형은 주차장을 확보해야 하거나 설치 비용을 납부해야 한다는 점이 핵심 규정이다. 이번 특별법은 완화의 방향이지만 무조건 다 풀어주는 것은 아니며, 지역별 조례의 적용 여부가 중요한 변수로 남아 있다.
다만 우려도 크다. 골목길 주차난이 심한 구도심이나 오래된 주택가에서 주차를 면제하면 주변 부담이 가중될 수 있다는 지적이 많다. 야간 이중주차, 골목 점유, 소방차 진입 문제 등의 현상은 여전하므로, 주차 기준의 완화가 실질적으로 환경 악화를 초래할 수 있다는 우려가 남는다. 양성화를 검토할 때는 지역별 조례와 운영기준을 반드시 확인해야 하며, 위반 내용이 단순 면적 초과인지 아니면 주거 밀도 증가를 동반한 불법 방 쪼개기인지에 따른 차이가 주차 면제 여부를 결정하는 결정적 포인트로 작용한다. 이번 법은 실무에서 지자체 조례와 운영 기준이 핵심이 될 전망이며, 특정 규정의 제외나 제외 범위가 실제 적용 가능성에 큰 영향을 미친다.
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