임대차 차임채권의 소멸시효와 보증금에서 상계

1. 질의내용 갑은 을과 임대차계약을 체결하였는데, 특약으로 연체된 차임은 계약 종료 후 보증금에서 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 하였습니다.

그런데 계약 종료 후 갑이 연체된 차임을 보증금에서 공제하려 하자, 을은 차임채권 중 지급기일로부터 3년이 도과한 부분은 소멸시효 완성으로 보증금에서 공제할 수 없다고 주장합니다. 갑은 연체차임을 공제한 보증금만 을에게 반환해도 될까요?

2. 검토의견 임대차 차임채권과 소멸시효와 보증금과의 상계의 법리와 관련하여 대법원은 "1.

임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조).

따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, ...