명의수탁자로부터 대항력있는 임차권을 취득할 수 있는지

질의내용에서 명의신탁약정은 법적으로 무효이며 그에 따른 등기도 무효로 보는 것이 기본 입장이다. 다만 부동산실명법 제4조 제3항은 무효의 효과를 제3자에게 대항하지 못하게 하되, 제3자의 범위를 넓게 해석한다. 제3자는 수탁자와의 관계에서 새로운 이해관계를 맺은 자를 의미하며, 선의의 제3자뿐만 아니라 악의의 제3자도 포함된다. 이에 따라 수탁자 명의의 등기가 원인무효가 되었더라도 임차권은 여전히 대항력의 대상이 될 수 있다.

실무적으로 임차인의 대항력 여부는 임차권의 확보 요건인 주택인도와 주민등록 등기부상 신뢰로 판단한다. 먼저 3자 간 등기명의신탁 및 악의의 계약명의신탁의 경우, 수탁자는 원래 임대권한이 없으나 임차인은 등기무효 여부와 상관없이 제3자로서 이해관계를 맺은 자에 해당한다. 이때 임차인은 계약 당시 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 무관하게 대항력을 행사할 수 있다. 최신 판례도 악의 계약명의신탁이라 하더라도 임차인은 대항력을 인정받았다.

한편 선의의 계약명의신탁의 경우 매도인이 선의인 경우 명의수탁자의 등기가 사실상 유효해지므로 임차인은 소유자와의 계약으로 대항력을 얻는다. 따라서 대항력의 성립은 선의 여부에 따라 달라지며, 임차인의 선의 여부가 결정 요건으로 작용한다.

요약하면 주택임대차보호법상 대항력은 등기의 외관에 의존한 거래 안전의 보호를 목적으로 하며, 부동산실명법 제4조 제3항은 악의의 제3자도 보호하므로 임차인의 선의/악의 여부는 대항력의 취득 여부를 좌우하지 않는다. 실제 판단은 명의수탁자가 등기부상 소유자로 있는 기간 동안 적법하게 계약을 체결하고 대항요건을 충족했는가를 객관적으로 확인하는 데 집중해야 한다.