서울 강남의 대표 상권 중 하나였던 신사동 가로수길. 한때는 국내외 브랜드가 줄지어 입점하고, 주말이면 인파가 몰려 발 디딜 틈이 없던 거리였지만, 최근에는 공실률이 40%에 달할 정도로 상권이 침체되고 있다는 보도가 이어지고 있습니다.
그런데도 가로수길 건물주들은 임대료를 낮추지 않으려한다는 내용이 이어집니다. 공실이 속출하는데 왜 임대료를 낮춰서라도 세를 놓지 않을까요?
1. 임대료 인하가 곧 건물 가치 하락 상업용 부동산은 수익률로 평가됩니다.
특히 매매 시점에서 건물의 가치는 통상적으로 연간 임대수익을 기준으로 산정되며, 이를 ‘캡레이트(cap rate)’ 방식이라고 합니다. 캡레이트(자본환원율) = 순수익 ÷ 부동산가격 부동산가격 = 순수익 ÷ 캡레이트 이 구조에서는 임대료가 곧 건물의 가치입니다.
따라서 임대료를 낮춰 계약하면, 그 임대료 수준이 고착되어 전체 건물 가치가 떨어진다고 판단합니다. 예를 들어, 1층에서 1억원 임대료를 받던 건물이 7천만원에 계약되면, 이후 ...
