수익률 무조건 높으면 좋다? 건물 매수시 꼭 따져보세요

수익률은 상업용 부동산 매수를 결정할 때 큰 지표가 된다. 특히 요즘처럼 금리가 높아진 상황에서 투자자들은 대출 금리를 웃도는 수익률을 얻으려 한다.

따라서 급매 물건 중에서도 임대료가 높은 물건에 많은 관심을 보인다. 하지만 이 수익률이 실제보다 부풀려질 수 있고 실제 수익률이라고 해도 보장되지 않을 수 있다.

수익률이 부풀려지는 경우는 첫째, 임대 소득에 관리비가 포함되는 경우다. 상업용 부동산 운영 시 관리비 수입의 70~80%, 많게는 관리비 수입 전체를 수선유지비, 전기료 등 필요경비로 지출하는 경우가 많다.

따라서 관리비는 실비의 성격이 강한데 이를 임대 소득에 포함한다면 수익률이 부풀려질 수 있다. 둘째, 건물에 공실이 있는데 이를 과거 임대료나 추정 임대료로 채워서 수익률을 산정하는 경우다.

기존 임차인이 임대인에게 계약 해지 통보를 했지만 잔여기간이 있는 경우 이는 계속된 수익이 아니어서 공실로 봐야 한다. 하지만 신규 임차인에 대한 협의가 되지 않았음에도 기존 임대...