[국토교통부 보도자료]토지거래허가구역 실거주 유예 확대, 세입자 있는 주택 전체

토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무가 세입자 있는 주택으로 한시적으로 완화되었다. 기존에는 매수 후 4개월 이내에 무조건 입주해야 하고, 입주 후 2년간 실거주 의무가 적용되었다. 2026년 5월 12일 발표된 대책에 따라 임대차 계약이 체결된 주택에 한해 입주 시점을 늦출 수 있게 되었으며, 입주 유예의 범위는 임대차 계약 종료일까지로 확대된다. 다만 최초 입주 의무의 연장은 임대차 계약이 종료될 때까지이며, 최종적으로는 2028년 5월 11일까지 입주가 이루어져야 한다. 허가 신청 기한은 2026년 12월 31일까지이며, 허가 후 4개월 이내 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 이 규정은 一시적 조치로서 적용되며, 상시화된 혜택은 아니다.

입주 유예 혜택의 핵심은 세입자가 있는 주택의 매매를 가능하게 하여 거래의 벽을 낮추는 데 있다. 이는 세입자 계약이 남아 있어 매수를 망설였던 무주택자나 매도자 간 거래의 경색을 완화하고, 무주택 실수요자에게 실거주를 전제로 한 매매 기회를 제공한다. 다만 주의해야 할 점은 양도세 면제나 중과 유예가 매수자와 매도자 모두에게 적용되는 것이 아니라는 점이다. 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 혜택은 이미 종료되었고, 이번 조치는 매수자의 입주 편의를 위한 것이며 매도자의 세제 혜택을 연장하는 것이 아니다. 5월 10일 이후 허가를 신청하는 다주택자 매도물량은 여전히 양도세 중과가 적용된다.

실거주 유예의 요건은 무주택자 여부와 무주택 유지 여부, 그리고 특정 시점의 해석에 따라 달라진다. 발표일 기준 무주택 상태였고, 허가 신청 시까지 무주택 상태를 유지해야 하며, 발표일 이후 기존 주택을 팔아 무주택이 된 사례나 일시적 1주택자, 갈아타기 수요자는 제외된다. 따라서 순수하게 무주택 실수요자가 세입자 있는 주택을 선점하는 구조로 이해된다. 체크리스트로는 2026년 5월 12일 이전의 무주택 여부, 매수하려는 주택의 세입자 계약 만료일이 2028년 5월 11일 이전인지, 올해 12월 31일 이내 허가 신청이 가능한 일정인지를 확인하는 것이 중요하다. 한시적 혜택인 만큼 철저한 준비와 합리적인 판단이 필요하다.