방배동 초역세권 투룸 빌라 경매 로뎀하우스2차

서초구 방배동의 초역세권 입지에 위치한 다세대주택 로뎀하우스2차 3층 302호의 강제경매 건이다. 최초 감정가 4억 7,700만 원에서 1회 유찰된 뒤 최저가가 80%인 3억 8,160만 원으로 진행된다. 임차인의 보증금 반환청구 소송으로 인한 강제경매이며, 선순위 임차인이 존재하나 낙찰 대금에서 보증금이 우선 배당될 수 있어 안전한 물건으로 평가된다. 사건번호는 서울중앙지방법원 경매2계 2025타경103656(강제경매)이며 입찰기일은 2026년 6월 25일(목) 10:00이다. 소재지는 서울 서초구 방배동 914-19 주건축물제1동 3층 302호이며 전용면적은 34.01㎡(10.29평), 대지권은 22.40㎡(6.78평)이다.

빌라는 2018년 5월 사용승인으로 내외관이 양호하고 엘리베이터가 1대 운행 중이어서 3층임에도 이동이 편리하다. 방배동 특성상 조용하고 안정적인 조망을 확보하며, 일조량이 양호한 배치다. 입지 요건상 지하철 2호선 방배역이 도보권에 있어 초역세권으로 평가되며, 서리풀공원과 방배시장 인접으로 녹지와 생활 편의성이 높다. 배치상 주거 선호도가 높은 지역으로 직장인 및 신혼부부의 임차 수요가 연중 풍부하다.

권리분석에 따르면 임차인 이OO 님은 보증금 돌려받기 위한 소송으로 강제경매가 진행되며, 전입일이 등기부상 말소기준권리보다 앞서 법적 대항력을 가진 선순위 임차인이다. 보증금은 3억 5,000만 원으로 파악된다. 배당 연구에 따르면 이번 회차 최저가 이상으로 낙찰되면 보증금 전액 3억 5,000만 원이 낙찰대금에서 우선 배당될 가능성이 크다. 인수 리스크 측면에서는 최저가가 보증금 총액보다 높아 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금 리스크가 없으며, 낙찰 후 후순위 권리들은 등기부상 깨끗하게 말소될 가능성이 높다.

시세 흐름상 방배동의 초역세권 투룸 빌라는 신축 10년 이내의 엘리베이터 보유 물건으로 전용 면적 기준 매매가가 감정가의 4억 원대 중후반으로 형성된다. 본 물건은 선순위 대항력 임차인이 존재하나 보증금 전액이 매각대금에서 안전하게 우선 배당되는 구조로, 낙찰 후 실거주와 임대 수익 창출이 가능성이 높다. 방배역 역세권의 매력적인 입지 조건 덕분에 향후 자산가치와 현금 흐름 모두에서 안정적 기대가 가능하다.