공덕동 아르떼 제나우스 오피스텔 경매 2025타경52194 복층

서울 마포구 공덕동의 주거용 오피스텔 매물로, 교통 요충지와 직주근접의 입지 특징을 갖춘 사례다. 최초 감정가 4억 원에서 1회 유찰되어 최저가 3억 2,000만 원(80%)으로 진행 중이며, 선순위 임차인이 존재하나 채권자의 대항력 포기 확약이 법원에 제출되어 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 할 부담이 전혀 없는 100% 안전한 물건으로 해석된다. 사건번호는 서울서부지방법원 경매7계 2025타경52194이며 입찰기일은 2026년 6월 23일(화) 10:00이다. 소재지는 서울 마포구 공덕동 17-17, 아르떼 제나우스 17층 1707호, 용도는 주거용 오피스텔이고 전용면적은 27.90㎡(8.44평)로 실사용 복층 면적은 제외된다.

건물은 17층 규모의 오피스텔로 2022년 2월 사용승인을 받아 현재 4년 차에 접어든 준신축급 물건이다. 내부 구조는 복층 설계로 공간 활용도가 높아 동일 면적 대비 실제 사용 공간이 넓고, 최상층에 위치해 탁 트인 조망권을 자랑한다. 승강기는 2대 운행 중이며, 말소기준권리는 등기부상 2025년 11월 13일 접수된 강제경매 기입등기가 해당한다. 임차인 분석에 따르면 선순위 등기권자 김OO 님의 전입일은 2022년 7월 7일로 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며 보증금은 3억 7,000만 원이다.

핵심 투자 포인트는 인수액 0원이라는 조건에서 HUG가 법원에 제출한 확약서다. 배당 시 잔존 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 낙찰자에 대한 임차권등기 말소와 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기를 약속함으로써, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 사실상 없다. 다만 후순위 권리들과 임차권등기는 낙찰 후 등기부에서 소멸 주의 원칙에 따라 정리되며, 전입세대 열람상 전입이 없는 상태로 확인되나, 예기치 못한 점유자 발생 시 명도 과정은 사전 조사 없이 진행되기 어렵다. 공덕동 일대 전용 8평대 복층형 주거용 오피스텔의 전세 실거래가가 3억 원대 초중반으로 형성되어 있어 안정적 임대 수익이 기대된다. 본 건은 HUG의 대항력 포기로 리스크가 크게 감소한 매물로 평가되며, 마포구 중심지에서 하방 경직성과 높은 임대 수익률을 모두 노릴 수 있는 선택지로 제시된다.