천안 목천읍 임야 경매 1320평 5억대 허가권 승계 분석

천안시 동남구 목천읍 삼성리의 대형 임야는 교통 축과 인프라 확장성이 돋보이는 위치로, 최초 감정가 14억 7,000만 원대에서 3회 유찰 후 최저가 5억 400만 원대까지 하락한 물건이다. 매각일은 2026년 7월 6일(월) 10:00이며 강제경매 사건번호는 대전지방법원 천안지원 경매2계 2025타경11809이다. 면적은 4,364㎡(1,320.11평)이고, 입찰보증금은 10%로 설정되어 있다. 접수 구도상 가격 메리트가 크게 부각되며, 행정적 분석 선행 시 상당한 가치 상승 여지가 기대된다.

위치는 천안 삼거리초등학교 동측 인근으로, 국도 21호선과 경부고속도로 천안IC·목천IC가 인접해 시내외 이동은 물론 수도권 진입도 용이한 교통의 요충지다. 인근에는 천안종합휴양시설, 전원주택단지, 중소형 공장 및 창고 등이 혼재하고 있으며, 천안 삼거리 공원 개발 등 배후 인프라도 지속 확충 중이라 토지 수요가 안정적으로 유지되는 지역으로 평가된다.

필지 분석 측면에서 용도지역은 계획관리지역으로 건축 행위 및 용도 변경 시 건폐율·용적률 측면에서 유리한 조건을 가진다. 지형은 완경사로 인허가 시 토목 비용을 절감할 수 있는 구조이며, 접도는 국유지 구거에 인접하여 사유지 통과로 인한 분쟁 리스크가 사실상 없다. 낙찰 후 구거점용허가를 통해 합법적인 진입로 확보가 가능하다는 점이 강점으로 작용한다. 다만 과거 건축허가와 산지전용 허가 이력이 있어 낙찰 후 행정 조율이 필요하며, 대체산림자원조성비·산지복구비의 납부 여부와 재산정 금액이 승계될 가능성도 충분히 검토해야 한다.

권리 분석상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 청주농협이 설정한 9억 원의 근저당권으로 확인되나, 낙찰 시 말소기준권리를 포함한 후순위 등기부상의 제한권리들은 소멸주의에 따라 정리된다. 임차 및 점유 내역은 소유 법인의 자력 점유로 추정되며, 토지 인도 시 명도 난이도는 비교적 낮은 편이다. 초기 감정가 대비 34% 수준의 최저가 진입은 원가 대비 확실한 안전마진으로 평가되며, 계획관리지역의 특성을 활용한 물류 창고, 소형 공장, 다목적 부지로의 개발 시 즉시 밸류업이 기대된다. 진입로 비분쟁의 국유지 접도와 큰 대지 면적, 저가 진입이라는 삼박자가 갖춰진 물건으로, 건축허가권 승계 및 산지전용 비용의 정밀 계산을 통해 상상 이상의 개발 이익이 가능하다.