화성 향남읍 구문천리 공장 경매 발안산단 인근 10억대 204타경97712

오늘 분석 대상은 경기도 화성시 향남읍 구문천리의 단층 공장으로, 2회 유찰로 감정가의 절반 수준까지 하락해 가격 메리트가 커진 상태다. 다만 서류상 위반건축물 등재와 제시외 건물 이슈가 있어 일반 투자자의 진입이 제한된다. 사건번호는 수원지방법원 5계 2024타경97712로 임의경매이며 입찰기일은 2026년 7월 3일 오전 10시로 3차 진행이다. 소재지는 구문천1리 마을회관 남측 인근으로, 주변은 소규모 공장과 창고, 농경지가 혼재하고 북측에 발안산업단지가 조성되어 산업 연계성이 우수하다. 대형 차량의 진출입이 원활하고 구문천1길과 직접 연결돼 물류 수송 환경이 양호하다.

토지 구성을 보면 토지면적은 총 2 535 (766.84평)으로 공장용지 724.18평 전부 매각, 도로용지 42.65평의 50% 지분 매각이 포함된다. 용도지역은 도시지역·자연녹지지역·대로2류로 분류되며 토지 구조는 사다리형에 가깝고 인접지에 비해 대지 면적이 넓어 마당 공간이 넓고 대형 차량의 턴어라운드와 야적장 활용에 최적화돼 있다.

건물은 2021년 6월 21일 준공된 5년 차 단층 구조 두 동으로 구성되며, 제시외 철구조물 가추 29.04평이 매각 포함된다. 위반건축물로 등재되어 있는 만큼 낙찰 후 시정명령 이행 여부에 따라 이행강제금 부과 가능성이 있어 원상복구 비용과 추인 허가 가능성 등을 반드시 산정해야 한다. 엘리베이터는 없고 주차는 마당 내 자주식으로 다수 가능하다.

권리분석은 말소기준권리로 중소기업은행의 근저당권 16억 5,600만 원이 확인되며, 채권 청구액은 18억 3,600만 원으로 경매가 신청되었다. 신용보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 세무서 압류를 포함해 총 채권액은 약 25억 9,594만 원에 달하지만, 매각 후 말소기준 권리를 포함한 후순위 가압류·압류는 소멸하는 구조로 판단된다. 점유 관계는 임차 내역이 신고되지 않았고 전입세대도 없어 소유자 직접 점유로 파악되며 낙찰자 인수 시 추가 임차 보증금은 필요 없다.

인근 실거래가 흐름은 향남읍 구문천리 지역의 산업단지 인근 공장대지 평균가가 평당 250만~300만 원 수준으로 형성되어 있으며, 2026년 5월에는 인근 500평 규모의 공장이 24억 원에 거래된 바 있다. 본 물건은 위반건축물 등재의 리스크가 존재하나, 권리상 인수 금액이 없는 안전한 구조다. 다만 이행강제금 및 치워야 할 컨테이너 등 마당 정리 이슈가 남아 있어 실거래가가 실제 수익으로 연결되려면 리스크 소거 로직과 현장 정상화 가동 계획이 필수적이다.

향후 초점은 위반건축물 등재에 따른 금전적 부담과 치워야 하는 현장 정리 의무를 어떻게 반영해 실질적 수익성을 확보하느냐에 있다. 대지 넓은 야적장을 가진 신축급 공장을 10억대에 매입할 수 있는 기회로 평가되며, 관련 리스크를 체계적으로 해소하는 방안이 중요한 관건으로 남는다.