상속세 시가 인정 기준, 평가기간 후 매매가액 대응 방법 (대법원 2025두30615)

상속세 과세표준 결정에서 보충적 평가가액으로 신고한 뒤 토지를 매매한 사건에서 세무서는 매매계약일이 시행령 49조1항에 정한 기간에 들어오는 경우로 보아 평가기간 경과 시점부터 법정결정기한 전까지의 가격변동에 특별한 사정이 없다고 보아 매매가액을 상속시가로 본 것이 타당하다고 판단했습니다. 다만 최종적으로는 평가기간이 경과한 후에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되지 않아 납세자가 승소하는 대법원 판결이 나왔습니다.

대법원은 먼저 시간의 경과 자체를 시가 판단의 엄격한 요건으로 삼아 가격변동의 특별한 사정 여부를 판단하는 기준으로 제시했습니다. 토지의 분할, 지목 변경, 개발 규제 해제와 같은 특별한 사정이 없더라도 시간이 흘렀다는 사실만으로 물가 상승과 주변 환경 변화에 따른 일반적인 가격 변동이 발생한다는 점을 인정했습니다. 다만 상속일과 매매일 사이에 개별공시지가 상승이나 인근 부동산 가격 상승이 있었다면 그 매매가액은 상속 시가를 적정하게 반영했다고 보기 어렵다고 분명히 했습니다.

또한 입증 책임은 전적으로 세무서에 있으며 납세자의 보호가 강화되었습니다. 평가기간을 벗어난 매매가액을 시가로 삼으려면 세무서가 “상속일부터 매매일까지 가격이 변하지 않을 만한 특별한 사정이 있었다”는 점을 구체적으로 입증해야 하는데, 이 사건에서는 평가심의위원회가 단순히 특별한 사정의 부재를 이유로 결정했으나 대법원은 구체적 입증이 없었다고 보아 위법하다고 판단했습니다.

시가 인정 여부를 판단하는 구체적 가이드라인도 제시되었습니다. 앞으로는 토지의 물리적 상태 변화, 규제 환경의 변화, 시간적 간격 및 공시가격의 누적 변동폭, 인근 매매가액의 변동폭 및 시장 상황, 해당 가액의 시가로 인정될 경우 다른 유사 자산들과의 가격 불균형 여부 등을 종합적으로 고려해야 한다고 정리했습니다.