한국 부동산 시장은 최근 8주 연속 서울 아파트 가격이 상승하고 있으며, 정부가 세금을 더 매겨 매물이 나오지 않는 상황으로 보도된다. 세계 도시와의 비교가 필요하나 국내 프레임으로만 비판하면 가격 상승의 본질은 보이지 않는다고 지적한다. 현 정권의 K자형 차별 정책과 표를 의식한 정책 기조가 서울 시장에 역풍을 맞췄고, 결국 실제로는 살 수 있는 계층이 더 좋은 신축 아파트를 선택하며 공급이 늘어나지 않는 구조가 유지된다.
살고 싶은 곳에 더 좋은 신축 아파트를 지어 가격이 올라도 실수요와 투자 수요가 동시에 몰리는 현상이 나타나고, 강남의 가격 상승이 강북으로 풍선효과를 가져온다. 국민평형으로 불리는 전용면적 84의 입주권 가격이 18억원을 넘는 사례가 늘고 있으며, 서울 외곽과 중하위권에서도 18억원대 이상이 일반화되었다. 과거보다 신축과 브랜드 가치가 가격 차를 크게 벌리면서, 강남 외 지역의 가격도 빠르게 상승하는 현상이 뚜렷하다.
구조적 원인으로는 서울의 신축 공급 부족, 구축과 신축 간 격차 확대, 강남 가격 상승에 따른 지역 간 자금 재배치가 꼽힌다. 2026년 상반기 기준 서울 평균 아파트 가격은 약 14억~15억원으로 추정되며, 강남구 31억~33억원, 서초구 약 30억원 내외, 송파구 24~26억원 수준으로 나타난다. 중하위권 지역의 신축 국민평형도 15억~18억원, 일부는 20억원에 달하는 사례가 늘었다. 이로 인해 강북의 가격 상승 속도 역시 빨라지고 있다.
향후 전망은 신규 공급 부족이 지속되고 금리 하향 기조, GTX 개통 확대, 재개발 재건축의 활성화가 유지될 때 가격 상승 압력이 계속될 가능성이 높다. 다만 일부 지역은 실거주 가치보다 미래 기대감이 선반영되어 있어 입주 시점의 시장 상황이나 공급 물량에 따라 차별화될 가능성이 크다. 따라서 서울 부동산 시장의 핵심은 입지보다 신축 희소성에 있으며, 이를 해소하는 정책이 가격 안정과 국제적 경쟁력 제고에 기여할 수 있다. 오세훈 시장의 재건축 재개발 속도전이 가격 관리와 세계 속의 서울 재정비에 기여할 수 있다는 견해가 남아 있다.
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