서울 부동산 계급화 정리 증여 VS 영끌

최근 서울 부동산 시장에서 부모의 자산 지원 여부가 청년층의 주거 지역 선택에 결정적 영향을 미치는 흐름이 확인된다. 강남권은 증여와 상속으로 고가 아파트를 매입하는 사례가 늘고 있는 반면, 외곽 지역은 대출 의존도가 크게 높아지는 양상이 뚜렷하다. 평균적으로 강남 아파트를 노동 소득으로 구입하려면 상당한 시간이 필요하므로 자식의 주택 마련은 사실상 가족 간 자산 이전에 크게 의존하는 구조다. 분석에 따르면 올해 1월부터 5월까지 강남 3구에서 20~30대의 평균 매입가는 약 13억원이고 이 가운데 증여·상속 자금 비중은 22.6%에 달해 약 3억원 정도가 부모로부터 지원된 셈이다.

실제 강남 3구의 20~30대가 증여나 상속으로 조달한 자금 규모는 올해에만 4,110억원으로 집계되며, 자녀 세대의 주택 구매에 자산이 직접적으로 영향을 미치고 있음을 보여준다. 반면 외곽 3구의 상황은 크게 다르다. 외곽의 평균 매입가는 약 5억8천만원으로 강남보다 7억원 이상 저렴했지만 증여·상속 자금 비중은 12% 수준에 불과했고 전체 규모도 1,880억원으로 강남의 절반에도 미치지 못했다. 가장 큰 차이는 대출 의존도에서 나타나는데, 강남 청년층의 금융권 대출 비중은 20.3%였던 반면 외곽 지역은 53.2%에 달했다.

강남의 30대가 매입한 주택은 평균 17억원 규모로 자금의 38%를 증여나 상속으로 충당한 반면, 외곽의 30대는 평균 6억원의 주택을 매입하며 자금의 55.3%를 대출에 의존했다. 이는 단순한 가격 차이가 아니라 세대 간 자산 이전에 따른 계층 격차가 확산되는 구조로 해석된다. 자산이 많은 가정일수록 자녀의 주택 구입을 계획적 증여로 지원하고 그렇지 못한 가정의 자녀들은 빚 부담을 안고 주택에 진입해야 하는 상황이 반복된다.

정부의 세제 정책도 이런 흐름에 영향을 준다. 2024년부터 결혼·출산 관련 증여재산 공제 한도를 기존 5천만원에서 1억5천만원으로 확대했고 따라서 양가 부모가 함께 자녀에게 자금을 지원하면 최대 3억원까지 비과세 증여가 가능해졌다. 이를 활용한 생전 증여가 늘고 있다는 지적도 있다. 한국금융연구원은 부모 세대의 순자산 증가가 자녀 세대의 자산 격차를 확대하는 경향이 뚜렷하다고 지적한다. 결국 부의 대물림이 주택시장까지 작동하며 계층 이동의 사다리가 좁아지는 현상이 나타난다는 분석이다.

일부에서는 근로소득 중심의 조세 체계로는 자산 격차를 충분히 해소하기 어렵다고 보며, 어느 집안에서 태어났는가가 시작점이 달라지는 현실에 대해 사회적 안전망의 필요성을 강조한다. 이번 통계는 서울 부동산 시장이 단순한 집값 문제가 아니라 부모의 자산 규모가 자녀의 거주 지역과 미래 자산 형성까지 결정하는 구조로 변화하고 있음을 보여준다. 이제 서울의 주택 시장은 어디에 살 것인가보다는 어떤 가정에서 태어났는가가 더 중요한 시대에 접어들고 있다.