실거주 만족도가 자산 가치 상승으로 이어질 것이라는 믿음은 투자 시장에서 가장 위험한 '자기최면'이다. 많은 이들이 쾌적한 조경과 최신식 커뮤니티 시설을 보며 내 집값이 오를 것이라 확신하지만, 자본주의는 그렇게 낭만적이지 않다.
가격은 당신의 만족감이 아니라 시장 전체가 인정하는 '입지의 독점력'과 '미래 현금 흐름'에 의해 결정된다. 특히 화성 봉담 시장은 이러한 가치의 이중성이 충돌하는 최전선이다.
지금 봉담에서 벌어지는 신축과 구축의 수익률 대결은 단순한 부동산 문제를 넘어 자산 배분의 본질을 꿰뚫는 시험대다. 나는 여기서 시장의 오해를 걷어내고 숫자가 말하는 진실을 해부하고자 한다.
건설 원가가 오르면 집값도 무조건 오른다는 믿음은 시행사와 시공사가 주입한 전형적인 '가스라이팅'이다. 시장 참여자들은 최근 3~5년 간의 저금리 유동성 장세에 취해 '원가 인플레이션'이 곧 '가격 상승'의 보증수표라고 착각한다.
하지만 과거 2008년 금융위기 직후 건설 비용 상승기에도 입지가...
