서울 집값, 이렇게 무너지기 시작할 수도 있다

지금 주택 시장이 가장 두려워하는 건 ‘공급’이 아니다 서울 아파트 가격이 언제 무너질까. 많은 사람들이 이렇게 묻는다.

“공급이 늘면 떨어질까?” “금리가 더 오르면 꺾일까?”

하지만 시장이 진짜 두려워하는 건 그런 변수들이 아니다. 지금 서울 집값을 지탱하는 단 하나의 기둥, 그게 무너지는 순간이다.

집값이 유지되는 진짜 이유부터 보자 서울 아파트의 평균 임대수익률은 2% 안팎이다. 이건 사실상 아무 수익도 안 난다는 뜻이다.

그런데도 가격은 왜 버틸까? 답은 단순하다.

“지금 비싸도, 나중엔 더 비쌀 것”이라는 믿음 즉, 서울 집값은 실거주 수요 임대수익 미래 가격 상승 ‘기대’ 하나로 버티는 구조다. 이 기대가 무너지는 순간, 집값은 버틸 수 없다 자산 가격은 이렇게 결정된다.

가격 = 미래 기대수익의 현재가치 이 말은 반대로 이런 뜻이다. 기대수익이 0이 되면, 가격은 지금 수준을 정당화할 근거가 사라진다.

문제는 지금 정책 논의가 바로 이 기대수익을 정조준하고 있다는...