서울 아파트 경매 낙찰가율 100% 돌파! 외곽 구축·재개발 예정지까지 불장인 이유

최근 서울 아파트 경매 시장은 낙찰가율이 100%를 넘어서는 사례가 급증하는 등 불장이 지속되고 있다. 강남권 중심이던 과거와 달리 최근에는 외곽 구축 아파트와 재개발 예정지의 단독주택도 낙찰가율이 높게 형성되며 시장을 주도하고 있다. 경매 낙찰가율은 2024년 평균대비 2025년 90%대, 2026년에는 2개월 연속 100%를 기록했고, 구로주공처럼 감정가보다 수억원이 더 붙는 사례가 잇따라 나타나고 있다. 용산 이촌동의 나홀로 아파트는 한 물건에 30여 명의 응찰이 몰려 감정가의 두 배에 가까운 189.3%의 낙찰가율을 보였다. 이처럼 외곽 지역의 노후 구축 아파트와 재개발 구역의 지분이 크게 부각되면서 낙찰가가 크게 뛰었다.

그 원인으로는 규제 속에서도 토지거래허가제 우회가 가능해 실거주 의무 없이 재건축·재개발 지분을 선점할 수 있는 점이 꼽힌다. 정비사업 구역의 토허제 적용이 경매를 통해서는 면제되기 때문이며, 현금 자산가와 실수요자 중심의 시장 재편도 한몫한다. 대출 규제 강화로 다주택자 수요가 위축된 반면 현금을 보유한 무주택 실수요자들이 경매로 직접 진입하며 서울 전체 낙찰가율이 전국 1위 자리를 지켜 왔다. 특히 마포 관악 용산 등 재개발 구역의 단독주택은 평균 낙찰가율이 110%를 상회한다.

이런 흐름 속에서 정책이 제시하는 실질적 돌파구는 정비사업 추진이 임박한 도로부지 투자다. 도로부지는 재개발 시행 시 신축 아파트 대지로 편입되며 다주택자 규제나 중과세를 피할 수 있는 합법적 경로가 된다. 주목할 점은 도로지분 투자를 통해 소액으로도 핵심지의 미래 가치를 선점하고, 재개발 예정지의 자산가치를 수직 상승시키는 최적의 프리미엄 전략으로 자리매김하고 있다는 점이다. 도로부지 투자는 재개발 예정지의 가치 변화에 따라 수익이 확대될 가능성이 크다. 재개발 예정 도로투자에 관심을 갖는 이들에게는 구체적 상담과 안내가 필요하다. TEL 1666-9729